文章核心观点 - 过去十年REITs在低利率环境下表现出色，但随着利率上升情况改变，近期经济消息使REITs再次下跌，而RFI作为无杠杆基金表现突出，在利率可能长期维持高位的情况下有望继续跑赢，值得关注 [1][2][15] 行业现状 - 过去十年REITs处于低利率环境，廉价资本和收益率下降推动商业地产资产长期上涨，投资者回报丰厚 [1] - 过去十二个月十年期国债收益率攀升超300个基点，使收益型投资者情况改变，REITs因投资者寻求替代投资而失宠 [2] - 美联储虽曾暗示近期降息，但通胀持续使利率可能长期维持高位，这或成为收益型资产转折点 [3] - REITs在第四季度大幅反弹后，因经济消息显示降息减少而再次下跌，高利率还影响REIT投资者如封闭式基金 [4] RFI基金介绍 基金概况 - RFI是封闭式基金，投资于跨行业的优质REITs，截至年底持有美国铁塔公司、普洛斯和威塔公司等 [6] - 投资组合相对集中，前三大持仓占比超20%，行业分散较充分，最大行业为基础设施和工业 [7] - 投资涵盖商业地产各主要资产类别，还通过Invitation Homes投资单户住宅 [7] 投资构成 - 大部分投资于普通股，还有少量优先股和公司债券，CNS基金有少量投资于私人房地产和期权合约 [8] - RFI规模约3亿美元，小于竞争对手，虽有与其他基金合并风险，但它是行业旗舰基金 [8] 估值情况 - 封闭式基金常用股价与净资产价值（NAV）对比估值，CNS基金通常溢价交易，当前RFI折价交易有价值 [9] - 杠杆型基金当前折价更大，风险偏好高的投资者可能觉得更有吸引力 [9] 股息政策 - RFI采用管理分红政策，每月向股东发放0.08美元/股的稳定股息，来自收入和资本收益 [10] - 基于当前股价，股息收益率为8.58%，高于REIT ETFs，但分红可能使市场下跌时基金净资产价值受损 [10] - RFI近十年维持相同月分红，与1993年成立时相同，金融危机期间曾改为季度分红 [11] 业绩表现 - 长期来看RFI跑赢广泛基准竞争对手如VNQ，过去十年总回报率104.7%，过去五年26.5% [13] - RFI能跟上杠杆型对手步伐，今年以来甚至跑赢，因避免借款利息支出，费用比率低至0.89% [13] - 随着利息支出增加和REIT市场停滞，RFI耐心策略开始见效，未来有望继续跑赢 [14][15]