行业背景 - REIT投资在过去五年发生了显著变化 低利率环境推动了资本化率和国债收益率的长期下降 为房地产投资者提供了强劲的顺风 [1] - 净租赁REITs由于长期三重净租赁的固定现金流特性 比其他REIT子类别对利率更为敏感 [2] - REIT增长通常由两个因素驱动 有机增长（如租金上涨）和战略变化（如收购） 下降的资本化率作为第三个驱动因素 使净租赁行业在2022年前表现强劲 [3] 公司概况 - Global Net Lease（GNL）是一家国际净租赁REIT 拥有1296处物业 总面积近6700万平方英尺 出租率为96% [6] - GNL的物业组合多样化 涵盖零售、办公和工业物业 但办公物业表现不佳 出租率低且加权平均租赁期限短 [7][9] - GNL的财务结构较弱 净债务与调整后EBITDA比率为8.4倍 净债务与总资产价值比为57.6% 流动性为1.36亿美元 [10][11] 业绩表现 - GNL长期表现不佳 自2024年初以来股价下跌33.6% 2023年第四季度净亏损5950万美元 核心FFO为4830万美元 AFFO为7170万美元 [12] - GNL的AFFO每股从2021年第四季度的0.44美元下降到2023年第四季度的0.31美元 下降了近30% [15] - GNL的股息持续削减 最近一次削减至每股0.275美元 较上一季度下降22.3% 股息支付率高达89% [15][16] 估值与投资策略 - GNL的估值较低 AFFO每股倍数为6.07倍 远低于同行O（12.04倍）和ADC（13.49倍） [18] - GNL的投资策略存在问题 长期稀释性投资导致每股收益下降 市场对其估值大幅折价 [19] - 投资者可考虑其他高收益REIT基金 如Cohen & Steers REIT & Preferred Income Fund（RNP） 该基金表现优异 提供稳定的月度股息 [21][23] 未来展望 - GNL的估值折价可能带来股价上涨机会 但目前尚未看到业绩改善的迹象 [24] - GNL已采取措施改善运营 如内部化管理 但这些努力尚未转化为股东回报的提升 [25] - 投资者应谨慎对待GNL的高收益率 行业中存在更具长期潜力的优质投资机会 [26]