文章核心观点 - 中美洲公寓社区公司（MAA）2025年运营资金（FFO）估计将远低于每股9美元，虽长期仍有投资价值但存在风险，当前维持持有评级；其优先股仍建议卖出 [1][11][17] 公司业绩表现 - 2023年第四季度公司运营资金略超预期，核心运营资金为2.32美元，同比持平，但全年仍有不错增长 [4] - 2023年下半年市场放缓影响公司，但净营业收入（NOI）同比增长2.2% [5] 公司成本情况 - 公司同店组合费用全年上涨6.5%，上季度上涨5.9%，保险费飙升16.4% [6] 行业市场情况 - 美国多户住宅市场2023年虽需求增长，但新供应使供需失衡，空置率升至7.5%，全国第四季度要价租金年增长率从3.9%降至0.9%，奥斯汀租金同比下降5.1% [9][10] 公司前景与估值 - 公司入住率持平，NOI和租金保持稳定体现了投资组合质量，但2024年指引有下调空间，2025和2026年FFO估计仍有下行空间 [8][9][12] - 预计FFO低谷接近每股8.50美元，对应13倍市盈率为110.50美元，投资者可在120美元以下逐步建仓 [17] 公司优先股情况 - 此前将公司优先股评为强烈卖出，目前其到期收益率有所改善，但仍远低于同期无风险国债利率，继续建议卖出 [18][19][20]