文章核心观点 - 分析师分享今年顶级房地产投资信托基金（REIT）的投资选择，认为这些公司未来几年有望跑赢大盘并提供稳定股息 [2] - 尽管REIT行业近期不稳定，但分析师对过去一年获得的超15.5%的REIT敞口感到满意，认为仍有符合两位数增长和可观收益率的REIT [2] - 推荐Realty Income和Agree Realty两家公司，认为它们有显著上行空间，值得投资 [17] 投资标准 - 基本面质量至少为BBB或相当安全水平，有可观市值和优秀管理团队 [2] - 投资组合在面积和平均基本租金（ABR）方面多元化 [2] - 有良好的运营资金（FFO）增长和股息增长历史 [2] - 股息收益率约4%或更高，超过当前定期存单或储蓄账户利率 [2] - 有现实、保守的两位数或更高上行空间 [3] Realty Income分析 公司概况 - 企业价值和市值均超450亿美元，是行业内最大企业之一，业务主要集中在美国，对欧洲的敞口较小但在增长 [4] - 是分散型净租赁领域的全球领导者 [4] 估值与风险 - 近期股价波动，虽未达6%收益率，但处于有吸引力的投资水平 [4] - 因利率因素估值不高，但调整后运营资金（AFFO）稳定，长期溢价历史平均为18.5倍P/AFFO [5] - 存在一些风险租户和多元化倾向受部分投资者质疑，但分析师认为基于基本面和业绩，这些并非问题 [4] 业绩亮点与展望 - 2023年第四季度部署近30亿美元资本，现金收益率7.6%，其中超8.5亿美元投资现金收益率达8.7% [7] - 预计2024年增长4.3%，减少并购活动，无需在公开股权市场进行操作 [7] - 未来有望拓展美国的独立零售、工业、数据中心和医疗等领域，以及欧洲市场 [7] 投资观点 - 即使在低增长预期下，包括股息在内仍可实现超15%的年化回报；若维持19倍P/AFFO，年化回报率超20% [7] - 分析师将其作为美国最大持仓，认为股价目标至少65美元，给予“买入”评级 [7][17] Agree Realty分析 公司概况 - 目前收益率5.3%，投资级评级为BBB，预计年增长率比Realty Income高0.7%，租户质量更优 [9] 投资优势 - 核心策略稳健，没有像Realty Income那样的“风险”租户 [11] - 即使AFFO倍数完全正常化至15倍P/AFFO，仍可实现超11%的年化回报；16.2倍时接近15%年化回报 [14] 投资观点 - 分析师当前成本基础仅高出1美元，会尽可能增加持仓 [11] - 认为股价目标至少75美元，给予“买入”评级，是美国第二大持仓 [16][17] 行业风险与投资态度 行业风险 - 大型REIT为实现价值增长需进行更多风险调整后的收购，如Realty Income已拓展至风险较高领域 [18] - 利率上升会降低资本回报率利差和增加融资成本，但利率可能下降会缓解此风险 [18] - 公司有机租金增长能否超过通胀存疑，Realty Income受长期租约影响，受通胀冲击风险更大 [18] 投资态度 - 分析师过去24个月投资更保守，认为这两家公司符合投资要求，已实现股息覆盖目标，不会进行激进投资 [18]