文章核心观点 - 公司吸引力自去年夏天以来上升，尽管股票表现优于REIT指数，但经股息调整后价格仅上涨约2.7%，基于2024年第一季度强劲数据和2024 - 2025年良好增长前景，在历史低P/FFO为9.5倍的情况下，公司股票仍值得买入 [14] 历史投资观点 - 去年夏天因历史低迷的P/FFO倍数、强劲的同店表现且无恶化迹象、稳健的资产负债表等因素，将公司股票评级上调为买入 [2] - 公司因激进的贴现因子和市场对办公板块的普遍厌恶而出现倍数收缩，但业务仍在良好增长 [2] - 自评级上调后，股票回报相对稳健，表现优于更广泛的REIT市场 [2] 2024年第一季度业绩表现 - 季度表现全面强劲，无疲软迹象 [5] - 同店净营业收入（NOI）表现强劲，现金基础上NOI增加约133万美元，同比增长7.6%，现金和同店基础上增长4.2% [5] - 租赁活动势头良好，2024年第一季度租赁量强劲，带来约33%的租金增长（现金基础上为19%） [6] 资金与债务情况 - 公司债务结构良好，32%的总债务在2049年及以后到期，债务加权平均剩余期限为13.4年，98.9%的收益基于固定利率，能抵御利息费用激增 [7] - 自2023年第一季度以来，加权平均利率仅小幅上升25个基点至3.92%，主要因公司持续投资和吸引增量债务资金用于资本支出 [8] - 今年公司将通过主要投资新建设扩大债务基础约9亿美元，预计内部收益率高于并购领域 [8] - 大部分增长资本将由股权融资，留存FFO将发挥重要作用，公司管理层注重债务状况，不愿承担过高风险 [10] 增长驱动因素 - 租金自动调整机制平均每年可使租金提高3%，此前租赁活动成果也带来两位数的租赁增长 [5] - 2024年第一季度有机开发项目投入使用，总面积约34.3万RSF，全部租出，带来每年2600万美元的增量NOI [11] - 2024 - 2025年公司需续签占总ABR约16%的租约，在两位数的租赁利差、稳定的投资组合入住率等背景下，后续租赁活动将推动FFO增长 [11][13]