文章核心观点 - 净租赁行业发展迅速但环境变化大，Agree Realty Corporation（ADC）作为净租赁REIT表现出色，财务状况良好、盈利增长、投资策略灵活，获“强力买入”评级 [2][7][23] 行业情况 - 净租赁行业发展迅速，出现各种规模的净租赁REITs，还有相关ETF，持有21只净租赁股票 [2] - 过去两年行业变化大，后金融危机时代资本成本下降使净租赁REITs繁荣，过去一年趋势改变，联邦基金利率上升重塑REIT活动，许多REITs增长受阻 [6][7] 公司概况 - ADC专注收购和开发“下一代”零售资产，指抗电商的零售子类别，按月支付股息且股息持续增长 [2] - 截至3月31日，拥有2161处物业，分布在49个州，可租赁总面积近4500万平方英尺，出租率99.6%，高于竞争对手；加权平均剩余租期8.2年，近70%收入来自投资级租户；还拥有地面租赁组合，有224份租约，分布在35个州，占年化基本租金超11% [3] - 公司资产负债表出色，当前流动性近10亿美元，季度末总债务与企业价值比为30%，净债务与经常性EBITDA比为4.8倍，财务状况保守 [3] 公司一季度财报 - 4月23日，公司公布2024年第一季度财报，调整后每股运营资金（AFFO）为1.03美元，收购额超1亿美元；CEO提供全年指引，AFFO每股4.10 - 4.13美元，收购额6亿美元 [4] - 收购31处净租赁物业，投资1.235亿美元，加权平均资本化率7.7%，加权平均剩余租期8.2年；启动四个新开发项目，预计总支出1760万美元，开发项目增至20个，完工后将租给TJX、Burlington等公司 [4] - 出售6处物业，收入2230万美元，加权平均资本化率6.2%，低于收购资本化率，可有效将资金循环到更高收益机会 [4] 公司优势体现 AFFO/每股增长领先 - AFFO是评估净租赁REIT表现关键指标，每股AFFO更重要，增长更难，需增值投资超过长期加权平均资本成本（WACC） [9] - 2024年第一季度，公司每股AFFO为1.03美元，同比增长4.6%，许多REITs该指标增长放缓或为负 [9] - 与竞争对手相比，公司AFFO每股增长率更高，推动股息增长更快，过去十年股息增长快于股息冠军竞争对手；第一季度AFFO派息率为72%，较2023年第一季度的73%基本持平，保守派息率利于股息可持续性 [9][10][12] 新投资放缓 - 过去两年行业受干扰，资本化率上升，公司投资更保守 [13][15] - 本季度收购31处物业，投资1.235亿美元，加权平均资本化率7.7%，启动四个开发项目；2023年和2022年第一季度收购额分别为3.023亿美元和4.07亿美元，开发项目启动数分别为5个和15个 [15] - 公司全年收购指引为6亿美元，较2023年的13.4亿美元大幅放缓；融资成本增长快于收购资本化率，市场脱节，寻找新机会难，高利率使卖家不愿出售物业，公司发行新债务和股权融资更谨慎 [16] WACC在大型竞争对手中最低 - 资本成本是净租赁成功关键，REIT投资决策受其引导，WACC由债务和股权成本按内部融资比例混合确定 [17] - 公司是净租赁行业融资最保守的REIT之一，目标债务和股权比例为25%/75%，在蓝筹净租赁零售REITs中，WACC最低 [17] - 低WACC使公司能以更好投资利差投资高质量机会，降低风险 [19] 公司综合评价 - 公司是净租赁行业定位最佳的REIT之一，财务上资产负债表强劲，2028年前无重大债务到期，当前流动性近10亿美元，股息增长且派息率保守 [20] - 公司投资组合保守，资产负债表债务少，投资级租户收入多，管理层强调商业模式一致性，定位为长期增长REIT [20] - 公司是对股东最友好的公司之一，与股东利益一致，采取放缓收购、关注正利差等措施实现每股AFFO增长，管理层大量持股 [21] - 公司获“强力买入”评级，资产负债表能承受“更高更久”利率环境，融资环境挑战下财务状况更好，第一季度财报表明公司积极以股东友好方式应对市场 [23]