文章核心观点 - 以低于平均估值买入高于平均水平的股票是成功的投资策略 ，推荐Rexford Industrial和American Tower两只被低估的房地产投资信托基金（REITs），认为当前价格买入可获高股息和长期资本增值 [1][12] Rexford Industrial相关情况 公司概况 - 是南加州洛杉矶工业地产的优质所有者 ，专注于供应受限的该地区 ，与同行不同 ，供需不平衡使其有定价权 [2] - 南加州人口密集且是主要港口城市 ，处理美国30%的港口货物量 ，过去12个月洛杉矶和长滩港口货物量增长32% ，优于美国东海岸的9% [2] 财务表现 - 2024年第一季度核心每股FFO同比增长11.5% ，投资组合NOI同比增长14.9% ，投资组合 occupancy达97% [2] - 2024年第一季度租赁利差达53% ，过去3年该指标优于同行平均水平 [2] - 管理层预计今年同店物业现金NOI增长7.5% ，核心每股FFO指引中点提高到2.33美元 ，较2023年增长6.4% ，投资和项目预计到2029年使核心每股FFO额外增加0.51美元 [3] 股息情况 - 目前股息收益率为3.9% ，派息率70% ，5年股息复合年增长率为18.6% ，今年股息提高10% [3] 估值与投资建议 - 目前股价接近52周低点 ，过去12个月下跌23% ，当前股价42.54美元 ，远期P/FFO为18.0 ，低于上次评估的21.3倍和历史的28.3倍 [3][4] - 虽面临增长放缓和宏观经济因素风险 ，但认为风险已反映在股价中 ，维持“买入”评级 ，预计短期内每股FFO有6 - 9%的增长率 ，可实现至少市场水平的表现 [4] American Tower相关情况 公司概况 - 是市场上最大的手机信号塔REIT ，也是唯一在美国以外有国际业务的公司 ，拥有超22.4万个通信站点和美国数据中心设施 [5] 股价表现 - 近几个月股价大幅下跌 ，过去12个月走势与同行Crown Casle相似 ，股价接近去年10月的52周低点 ，过去12个月下跌15% [5][6] 财务表现 - 租户资本支出放缓 ，2023年第四季度调整后EBITDA同比增长3.2% ，全年调整后EBITDA在汇率中性基础上增长7.5% ，超过物业收入6.8%的增长 ，显示出良好的经营杠杆 [6][7] - 管理层预计今年汇率中性调整后EBITDA增长2.5% ，AFFO每股预计在汇率中性基础上增长6.5% [8] 财务状况 - 2023年底净债务与EBITDA比率为5.2倍 ，较上年降低0.2倍 ，浮动利率债务敞口从22%降至11% [10] 股息情况 - 2024年第一季度股息从2023年第四季度的每股1.70美元降至1.62美元 ，当前远期股息率对应的AFFO派息率为63% [10] 估值与投资建议 - 目前股价173.35美元 ，远期P/FFO为16.7 ，低于上次评估的19.2倍和历史的23倍 [10] - 虽面临宏观经济风险和业务调整的稀释风险 ，但认为其价值基于电信行业未来增长 ，维持“买入”评级 ，预计短期逆风消除后每股FFO恢复高个位数增长 ，可实现超越市场的回报 [10][11]