文章核心观点 - 通胀如同隐形税，“实际税收”是名义税和通胀对购买力侵蚀的综合 投资者应配置股息支付股 推荐买入Verizon和Armada Hoffler Properties两只股票 [1] 分组1：Verizon公司情况 - 是美国电信领域股息投资者的可靠选择 同行T-Mobile不支付股息 AT&T曾因昂贵收购削减股息 而Verizon无此历史 [2] - 采用FWA策略吸引宽带客户 利用现有5G塔提供宽带接入 2024年第一季度净增35.4万固定无线用户 其中商业客户净增15.1万 过去两年新增300万FWA客户 总数达340万 [2][3] - 有提价能力 2024年第一季度无线服务总收入同比增长3.3% 虽无线后付费电话净流失15.8万 但较上年同期减少10万 管理层预计今年无线服务收入增长2 - 3.5% 调整后EBITDA增长1 - 3% [3] - 展现资本纪律 2024年第一季度资本支出降至44亿美元 上年同期为60亿美元 自由现金流同比增加4亿美元至27亿美元 第一季度长期债务减少39亿美元 自2022年底以来减少73亿美元 净无担保债务与调整后EBITDA比率为2.6倍 支持其BBB+信用评级 [3] - 是有吸引力的股息股票 股息收益率6.7% 派息率57% 连续19年股息增长 目前股价39.29美元 远期市盈率8.6 低于正常市盈率13.6 [3] - 不再是“强力买入” 而是“买入” 目标市盈率短期在9 - 11倍 预计未来几年年每股收益增长2 - 3% 股息收益率远高于标准普尔500指数 [4] 分组2：Armada Hoffler Properties公司情况 - 是多元化REIT 涉足美国中大西洋和东南部地区优质地段的办公、多户住宅和零售物业 有开发部门为自身和外部客户开发物业 [5] - 商业模式有创造价值的良好记录 自2020年以来 投资组合NOI复合年增长率为8.5% [5] - 办公板块逆风影响业绩 2023年第四季度和全年同店NOI同比分别仅增长0.1%和2.3% 低于2022年的5.9% 原因是拒绝WeWork不利租赁条款 选择一次性租赁减值并寻找新租户 [5] - 2024年管理层预计NOI和EBITDA分别增长5%和4% 项目积压价值5亿美元 预计今年增加毛利润1300万美元 [5] - 杠杆率略高 净债务与EBITDA比率为6.5倍 债务到期分布合理 2025年底前到期债务少 预计可用手头流动性偿还 债务加权平均成本低至4% 100%债务为固定或对冲 [6] - 股息收益率7.8% 派息率66% 目前股价10.54美元 远期P/FFO为8.6倍 低于正常P/FFO的12.7倍 [6] - 维持“买入”评级 目标P/FFO为10 - 12倍 预计能度过办公物业困境 利率稳定后恢复增长 投资者可获7.8%股息收益 [7] 分组3：投资总结 - 两只高收益股票提供高于通胀的收入 电信和房地产行业组合为投资者提供行业多元化 虽各有风险 但已反映在当前价格中 投资者有机会获得超额收益 [9]