文章核心观点 - 中美洲公寓社区公司（MAA）即将公布2024年第一季度财报，美国公寓市场一季度需求虽有复苏但供应过剩影响了入住率和租金增长，MAA有多元化的阳光地带投资组合有望受益，但也面临供应高企和高利率环境的挑战，同时推荐了另外两只可能有业绩惊喜的REITs股票 [1][4][8] 公司概况 - MAA是一家专注于美国东南部、西南部和大西洋中部地区公寓社区的房地产投资信托基金，将于5月1日盘后公布2024年第一季度财报 [1] - 上一季度该公司核心每股运营资金（FFO）超出预期0.87%，季度业绩得益于同店组合每单位平均有效租金的增加 [2] - 在过去四个季度里，MAA均超过Zacks共识预期，平均超出幅度为0.77% [3] 美国公寓市场Q1情况 - 一季度公寓需求显著复苏，但新供应量大，影响了入住率和租金增长 [4] - 一季度美国净吸纳公寓103,826套，过去12个月吸纳317,241套，比2010年代的典型年吸纳率高约20%，需求增长受工资持续增加、就业增长和有利人口趋势等因素推动，且从公寓搬到单户住宅的人数仍较低 [5] - 一季度有135,652套公寓完工，截至2024年第一季度交付的新多户住宅总数达到479,367套 [6] - 截至3月全国公寓平均入住率为94.1%，同比下降0.6%，一季度年度有效租金变化为上涨0.2%，月有效租金变化超过0.4%，平均有效租金为1,813美元 [7] 公司展望 - MAA多元化的阳光地带投资组合有望受益于当地市场的健康需求，该地区商业友好、税收低、城市密度低，正经历就业增长和人口迁入，推动租赁需求 [8][9] - 公司对现有物业进行投资，升级设施和技术以吸引和留住租户，有望支持入住率和租金收入 [10] - 公司继续实施内部投资计划，有望捕捉租金增长潜力、产生增值回报并提高现有资产收益 [11] - 许多阳光地带市场供应预计仍将高企，公司吸引租户的压力将持续，可能影响提租和提高入住率的能力 [12] - 高利率环境是公司的担忧，预计2024年第一季度利息费用同比增长23.2%，可能影响其购买或开发房地产的能力 [13] - 预计一季度同店物业净营业收入同比不变，平均实际入住率为95.4%，略低于上一季度的95.5% [14] - 3月投资者报告显示，2月新租约同店有效租赁平均定价同比下降5.5%，续租上涨5.2%，综合租赁费率下降0.2%，2月平均每日实际入住率为95.2% [15][16] - Zacks共识预期公司季度收入为5.4272亿美元，同比增长2.59%，公司预计一季度核心每股FFO在2.12 - 2.28美元之间，中点为2.20美元 [17] - 在一季度财报发布前，分析师对公司信心不足，Zacks共识预期季度每股FFO在过去一个月下调1美分至2.23美元，同比下降2.19% [18] - 量化模型显示本季度MAA每股FFO不太可能有惊喜，公司目前Zacks评级为4（卖出），收益预期差值（ESP）为 -0.17% [19][20] 其他推荐股票 - 公共存储（PSA）和邀请家园（INVH）两只REITs股票可能本季度有业绩惊喜，PSA将于4月30日公布财报，ESP为 +0.50%，Zacks评级为3；INVH也将于4月30日公布财报，ESP为 +0.77%，Zacks评级为3 [21][22][23]