文章核心观点 - REITs行业过去一年多表现不佳，但情况会随时间改善，当前市场追逐AI科技股，价值和收益型投资者可关注低估且有稳定现金流的REITs公司，推荐Realty Income Corp.和Highwoods Properties，二者估值低于均值且收益率高，有投资价值 [1][2][3] 分组1：Realty Income Corp.情况 - 公司是目前市场上最大的净租赁REIT，企业价值650亿美元，拥有超15000处商业地产，业务多元化，89%租金来自抗衰退和电商的租户 [3] - 美国独立零售市场规模约1.5万亿美元，工业地产市场规模约2万亿美元，公司拓展数据中心、医疗和博彩领域，美国市场机会达5.4万亿美元，欧洲达8.5万亿美元 [4] - 2023年第四季度新投资27亿美元，初始加权平均现金收益率7.6%，高于此前低通胀年份，2023年全年平均收购资本化率为7.1%，投资加速，同时投资组合入住率达98.6% [5] - 管理层预计2024年调整后每股运营资金（AFFO）中点为4.23美元，较2023年的4美元增长5.8%，可能得益于高入住率和新市场进入，如进入法国、德国和葡萄牙，以及与Digital Realty Trust合作进入数据中心领域 [6] - 公司是少数获标普A - 信用评级的REIT之一，净债务与调整后EBITDAre比率为5.5倍，股息收益率5.7%，派息率74%，去年成为股息贵族，连续26年提高股息，5年股息复合年增长率3.6% [7] - 当前股价53.71美元，远期市盈率与运营资金比率（P/FFO）为12.7倍，略高于2月的12.5倍，远低于历史的17.3倍，分析师维持买入评级，认为公司可实现中个位数的长期每股运营资金（FFO）增长率，结合股息可产生市场水平回报，且波动性小、收益高 [8][9] 分组2：Highwoods Properties情况 - 公司是一家上市30年的办公REIT，在阳光地带的最佳商业区拥有物业，该地区自2020年以来拥堵程度低、人口增长快 [10] - 尽管过去一年多办公物业因远程和混合办公面临风险，但公司较年轻的物业基础表现良好，2024年第一季度同物业现金净营业收入（NOI）增长0.3%，平均在租现金租金增长5.7%，季度末在役入住率88.5%，较去年同期仅下降110个基点，股价过去12个月上涨15% [11][12] - 管理层预计2024年同物业现金NOI中点增长1.25%，每股运营资金（FFO）中点为3.54美元，低于2023年的3.83美元，主要因北卡罗来纳州罗利市物业销售的短期摊薄效应，公司有5.06亿美元的开发项目，预计未来每股FFO将恢复 [13] - 公司获标普BBB信用评级，净债务与EBITDAre比率为6.1倍，预计随开发项目上线和稳定该比率将下降，当前股息收益率7.8%，派息率56%，自2003年以来持续分红，优于部分同行 [14][15] - 当前股价25.68美元，远期P/FFO为7.2倍，虽高于1月的6.2倍，但当时是市场定价错误，分析师维持买入评级，公司估值远低于历史的12.4倍，当前股价反映市场认为公司FFO无增长或下降，但分析师预计明年FFO降幅将收窄，之后恢复4 - 5%的年增长率，投资者可低价获得优质物业和可观收益 [16][17] 分组3：投资建议 - 两家公司股价低于历史估值，投资者可获得高于标普500和其自身历史水平的收益率，长期来看有资本增值潜力，适合逆向投资者 [19]