文章核心观点 - 房地产/房地产投资信托基金（REITs）处于低价区间，虽因利率因素低价情况可能持续一两年，但有投资价值，Realty Income Corporation是值得积累的选择 [2][3][5] 行业情况 - 房地产/REITs处于低价区间，过去几年一直如此，因2024年降息存疑且2025年预期降息次数减少，低价情况可能持续一两年，但积极消息可能使其快速上涨 [2][3] - 去年10月，美联储暗示结束加息并考虑降息时，房地产股票快速上涨，后趋于平稳再下跌，因通胀粘性“更高更久”的利率政策将持续 [4] 公司情况 表现与估值 - 分析师自1月起对该公司写看跌期权，当时评级为“买入”，股价进一步下跌，低于基于历史P/AFFO水平的公允价值区间，按15倍AFFO估值，公允价值约62.40美元，有近22%上涨空间 [6][8] - 写看跌期权收取期权费可降低盈亏平衡点，提供股价下跌缓冲，但存在股价上涨无法建仓风险 [9][10] 规模利弊 - 公司是大型REIT，企业价值650亿美元，拥有超15450处房地产，运营55年，是全球第五大REIT，今年1月完成对Spirit Realty Capital的收购 [11] - 公司需进行大型收购才能提升盈利，规模虽阻碍增长，但使其更具多元化和稳定性，获标普A-信用评级 [12] - 公司约75%的物业集中在零售领域，正进一步拓展投资组合，包括进军国际市场，欧洲投资组合超100亿美元 [13] 月度股息与强劲资产负债表 - 公司股息发放记录稳定，连续29年季度股息增长，且按月支付股息，受收入型投资者关注 [14] - 长期来看股息增长可观但增速放缓，此次收购Spirit后未提高股息，当前环境利率较高，保留现金流强化资产负债表和寻求增长更明智 [15][16] - 公司能在高利率环境下保护资产负债表，94%为固定利率，净债务与EBITDAre之比为5.5倍，债务加权平均到期期限为6.7年，到期时间分散易处理 [17] - 公司可管理的债务和预期的增长有利于未来维持股息增长，2024年AFFO指引为4.13 - 4.21美元，按中点计算同比增长4.3%，基于最新季度年化股息3.084美元，派息率约74%，与分析师预期一致，虽增速放缓但合理 [19][20] 结论 - REITs未来可能面临压力，投资者有更多时间低价买入，美联储预计未来一两年降低目标利率，至少利率将保持稳定或下降，多数人预计不会进一步加息 [21]