文章核心观点 - 中美洲公寓社区公司公布2024年第一季度运营结果，业绩趋势和核心运营资金（Core FFO）符合预期，公司对夏季租赁旺季和未来租金表现持乐观态度，同时更新了2024年每股摊薄收益指引并重申其他指标指引 [3][30] 第一季度运营结果 - 稀释后每股收益为1.22美元，2023年同期为1.16美元；稀释后每股运营资金（FFO）为2.41美元，2023年同期为2.31美元；稀释后每股核心运营资金（Core FFO）为2.22美元，2023年同期为2.28美元 [2] - 同店投资组合收入增长1.4%，每单位平均有效租金上涨1.5%，平均实际入住率达95.3%；物业运营费用增加5.4%，净运营收入（NOI）下降0.7% [3][4] - 截至2024年3月31日，居民周转率处于历史低位44.4%，因购买单户住宅而迁出的比例创历史新低，为12.9% [5] 开发与租赁活动 - 截至2024年第一季度末，有5个社区正在开发，共1970个单元，预计总成本6.473亿美元，剩余资金需求2.017亿美元；4月开始在夏洛特建造一个302单元的公寓社区，预计总成本约1.02亿美元；还收购了亚利桑那州凤凰城的一块土地，预计第二季度开始建设一个345单元的公寓社区 [6][15][16] - 预计未来18 - 24个月启动4 - 6个多户开发项目 [17] - 截至第一季度末，有3个租赁社区，共1015个单元，入住率71.0%，已投入资金2.99673亿美元；2个项目预计2024年第三季度稳定，1个预计第四季度稳定 [18] - 3个在建开发社区和1个近期完工开发社区目前正在租赁，预计平均稳定净运营收入收益率为6.5% [19] 物业改造与重新定位活动 - 截至2024年3月31日，室内改造项目已完成1099个单元，每单元平均成本6311美元，每单元平均有效租金增加93美元 [20] - 截至2024年3月31日，已在超94000个单元安装智能家居技术，自2019年第一季度该计划启动以来，每单元平均有效租金增加约25美元 [20] - 2024年第一季度，物业重新定位计划花费50万美元，预计2024年下半年启动6个项目 [21] 资本支出 - 2024年第一季度，核心运营资金（Core FFO）为2.662亿美元，2023年同期为2.722亿美元；经常性资本支出为1900万美元，2023年同期为1630万美元；核心调整后运营资金（Core AFFO）为2.472亿美元，2023年同期为2.559亿美元；可分配资金（FAD）为2.144亿美元，2023年同期为2.045亿美元 [22] 资产负债表与融资活动 - 截至2024年3月31日，公司综合现金和无担保循环信贷额度可用容量为11亿美元 [10][23] - 2024年第一季度，普通股和非控股权益股息及分配为1.762亿美元，2023年同期为1.661亿美元 [24] - 2024年1月，运营合伙企业发行3.5亿美元10年期无担保优先票据，票面利率5.000%，发行价格99.019%，所得款项用于偿还商业票据计划借款，有效利率5.123% [9][25][26] - 截至2024年3月31日，总债务与调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDAre）比率为3.6倍，总债务46亿美元，平均有效利率3.6%，固定利率债务占比94.9%，债务平均到期年限7.2年 [27] 股息与指引 - 公司宣布第121次连续季度普通股股息，将于2024年4月30日支付给4月15日登记在册的股东，当前年度股息率为每股5.88美元 [29] - 公司更新2024年稀释后每股收益指引为4.66 - 5.02美元，重申2024年稀释后每股核心运营资金（Core FFO）、核心调整后运营资金（Core AFFO）和同店业绩指引；预计2024年第二季度核心运营资金（Core FFO）为每股2.11 - 2.27美元，中点为2.19美元 [30][32]