文章核心观点 - 2024年第一季度中美洲公寓社区（MAA）核心运营资金每股收益未达预期且同比下降，虽租金收入增长但面临入住率下降、运营成本上升等问题，公司对2024年业绩给出指引；同时介绍了其他几家住宅房地产投资信托基金（REITs）的一季度表现 [1][2][17] Mid - America Apartment Communities（MAA）业绩情况 - 2024年第一季度核心运营资金（FFO）每股2.22美元，未达Zacks共识预期的2.23美元，同比下降2.6% [1] - 租赁及其他物业收入5.436亿美元，超Zacks共识预期的5.418亿美元，同比增长2.8% [3] - 同店组合收入同比增长1.4%，因每单位平均有效租金上涨1.5% [4] - 第一季度同店组合平均实际入住率同比下降20个基点至95.3%，预期为95.4% [5] - 截至2024年3月31日，居民周转率处于历史低位44.4% [6] - 第一季度新租约定价下降6.2%，环比改善80个基点；续租约定价稳定上涨5%，环比改善20个基点；综合新租约和续租约定价下降0.6%，环比改善100个基点 [6][7] - 同店净运营收入（NOI）同比下降0.7%，预期为0.0% [8] - 第一季度运营费用（不包括房地产税和保险）增长8.8%，房地产税和保险同比增长7.3%，利息费用同比增长8.3% [9] MAA投资组合活动 - 2024年第一季度重新开发1099套公寓单元 [10] - 截至2024年3月31日，在其公寓社区组合中超过94000个单元完成智能家居技术安装，自2019年第一季度该计划启动以来每单位平均有效租金增加约25美元 [10][11] - 截至2024年3月31日，有五个社区正在开发中，预计总成本6.473亿美元，剩余待融资约2.017亿美元，三个在建开发社区和一个最近完成开发正在招租社区的预计平均稳定NOI收益率为6.5% [12] MAA资产负债表状况 - 2024年第一季度末现金及现金等价物为5460万美元，高于2023年12月31日的4130万美元 [14] - 截至2024年3月31日，资产负债表状况良好，无担保循环信贷额度下可用现金和额度共计11亿美元，净债务/调整后EBITDAre比率为3.6 [15] - 截至2024年3月31日，未偿还总债务为46亿美元，总债务平均到期年限为7.2年，无抵押NOI占总NOI的95.8% [16] MAA 2024年业绩指引 - 2024年核心FFO每股预期在8.70 - 9.06美元之间，中点为8.88美元，Zacks共识预期为8.92美元 [17] - 预计2024年同店物业收入增长0.15 - 1.65%，运营费用增长4.10 - 5.60%，同店NOI增长在 - 2.80%至0.20%之间，同店组合平均实际入住率在95.4 - 96.0%之间，中点为95.7% [18] - 预计2024年第二季度核心FFO每股在2.11 - 2.27美元之间，中点为2.19美元，Zacks共识预期为2.23美元 [18] 其他住宅REITs表现 Equity Residential（EQR） - 2024年第一季度正常化FFO每股93美分，超Zacks共识预期的91美分，租金收入7.308亿美元，超共识预期的7.298亿美元，同比分别增长6.9%和3.6% [19] - 业绩反映出同店表现良好，需求健康、供应适度且注重费用效率，季度同店周转率创历史最低，目前Zacks评级为3（持有） [20] AvalonBay Communities（AVB） - 2024年第一季度核心FFO每股2.70美元，超Zacks共识预期的2.64美元，同比增长5.1%，总收入7.129亿美元，超Zacks共识预期的7.066亿美元，同比增长5.7% [21] - 季度业绩反映出稳定投资组合表现好于预期，上调2024年核心FFO每股、同店住宅收入和净运营收入（NOI）增长预期，目前Zacks评级为3 [22] UDR Inc.（UDR） - 2024年第一季度调整后运营资金（FFOA）每股61美分，符合Zacks共识预期，季度租金收入4.117亿美元，超Zacks共识预期的4.086亿美元，高于去年同期的3.983亿美元，总收入4.136亿美元，FFOA每股同比增长1.7%，租金收入和总收入分别增长3.4%和3.5% [23] - 业绩反映出同店社区收入增加和过往增值外部投资增长，但物业运营维护和利息费用上升带来不利影响，上调2024年部分全年指引范围，目前Zacks评级为3 [24]