文章核心观点 - 公司一季度表现稳健，符合指引和战略，虽股价上涨且AFFO略低于预期，但仍具上行潜力，可利用防御性资产负债表和FFO留存水平在并购领域把握机会，实现AFFO增长、投资组合多元化并降低资本成本 [6][16][17] 投资逻辑 - 基于较低P/FFO倍数、强劲潜在增长和保守AFFO派息率，公司可在并购领域把握机会，且债务负担低于平均水平，首次显著到期时间为2026年 [2] - 公司能提供有吸引力的收益率和增长潜力，可作为Realty Income Corporation的多元化投资选择，相比之下风险回报组合更佳 [3][4] 一季度业绩表现 - AFFO每股收益为0.42美元，同比增长5%，主要受营收增长驱动，得益于租金自动调整机制和前期收购项目投产 [7] - 加权平均租约到期时间长，2028年前仅有4.7%的ABR到期，虽租金上涨潜力受限，但能提供现金流稳定性 [8] 并购活动情况 - 一季度通过36笔交易投入约2.5亿美元，加权平均现金收益率为8.1%，较两季度前提高50个基点，加权平均租约期限为17.2年，年租金平均增长率为1.9%，GAAP收益率达9.3%创历史新高 [10] - 收购的租户租金覆盖指标健康，为3.3倍，与上一季度收购情况相符，公司未牺牲租户组合质量以获取更高资本回报率，而是利用留存现金和良好的资产负债表进行更具增值性的并购 [11] - 公司总裁表示交易机会增多，预计今年机会集将继续增长，主要受售后回租资本需求增加和竞争减少驱动 [12] 杠杆情况 - 尽管公司在此期间为净收购方，但杠杆率呈下降趋势，原因包括EBITDAre增长、债务逐步偿还和额外股权发行，且股权融资过程具有增值性，AFFO每股收益增长强劲 [14][15]