文章核心观点 - 在持续“更高更久”的利率环境下，部分房地产投资信托基金（REITs）应避免投资，因其依赖债务融资，对利率上升敏感，高杠杆率、短期债务到期和现金流有限的REITs可能难以维持盈利和股息支付，今年5月有三只REITs需避免投资 [1][3] 行业情况 - REITs对利率上升敏感，在当前经济环境下，高杠杆率、短期债务到期和现金流有限的REITs可能难以维持盈利和股息支付 [1] - 某些REITs领域比其他领域更脆弱，如投资于抵押支持证券的抵押REITs（mREITs），会直接受到利率波动影响 [2] 具体公司情况 数字房地产信托（Digital Realty Trust，DLR） - 专注数据中心和数字基础设施，因利率上升和数据中心市场潜在供应过剩引发担忧 [4] - 2023年第四季度收入较第三季度下降2%，2023年净收入增长18.8%，2023年第四季度收入为14亿美元，2024年预计收入在55.5亿至56.5亿美元之间 [5] - 近期与黑石集团达成70亿美元合资协议，以抓住数据中心市场更多机会 [6] - 自2022年3月14日以来股息未提高，过去一年股价增长45.64%，市盈率达46倍，更像成长股而非收益型资产 [6][7] 西蒙房地产集团（Simon Property Group，SPG） - 专注零售房地产，包括购物中心和奥特莱斯，因电子商务竞争和消费者行为变化，实体零售下滑对其构成重大风险 [9][10] - 2023年第四季度运营资金（FFO）为13.8亿美元，2024年预计每股FFO在11.85至12.10美元之间，零售房地产投资组合有韧性，2023年运营资金创纪录达47亿美元 [11] - 2016 - 2023年EBITDA围绕43.15亿美元均值波动，公司增长停滞，从增长角度看缺乏吸引力 [13] 办公物业收入信托（Office Properties Income Trust，OPI） - 专注美国办公物业，2023年业绩不佳，收入较2022年下降3.7%至5.3355亿美元，全年股价大幅下跌，总回报率为 - 35.7%，第四季度净亏损3720万美元并削减股息 [15] - 尽管年初至今股价下跌71.91%，股息收益率仅2%，股息增长率降至96% [16] - 市值仍有9700万美元，但情况可能更糟，是高风险投资且几乎看不到上行空间 [17]