文章核心观点 - 2024年第一季度公司业绩未达预期致股价两位数下跌，虽长期前景有改善但分析师因过往股权稀释事件及当前股价和股息情况，仍不愿做多，待执行计划有进展和股权发行明确后再评估 [1][20] 公司过往表现 - 2023年3月因估值低且预期利率下降发布看多文章，此后总回报约56% [2] - 2023年二季度和四季度财报后转为看空并退出持仓，股价至今下跌约15% [3] - 此前看空原因是债务规模大、加权平均到期期限短，将对FFO造成压力，且同店NOI减速使现金流增长困难，P/FCF倍数近期飙升 [4][5] 2024年第一季度财报情况 核心业绩 - FFO每股0.33美元，较2023年第一季度减少0.10美元，较指引低0.05美元 [7] 业绩收缩原因 - Express破产影响，2023年底其从公司租23家店，年租金约1500万美元，2024年二季度至少关闭15家店，使小店铺组合入住率下降约50个基点 [8] - 额外成本增加，包括法律、搜索和咨询费用，利息成本增加500万美元，源于近期再融资 [8] - 上述因素致NOI较2023年第一季度下降1.9% [8] 积极因素 - 本季度新开54万平方英尺新店，是2023年第一季度的三倍，多数新店租金租赁利差达两位数，过去12个月租金租赁利差为14.7% [11] 公司战略调整 战略内容 - 未来3 - 4年执行战略，出售非核心资产、整合部分合资企业权益，优先改善资产负债表，谨慎对待新开发项目，贷款到期时将4 - 6处房产还给贷款人，增发5亿美元股权 [13] 战略影响 - 管理层撤回2024年指引，因上述步骤对AFFO影响大且时间和效果未知 [14] - 短期对AFFO有负面影响，出售现金流资产、归还产生收入的房产及股权增发会稀释每股AFFO [16] - 若执行得当，公司杠杆率降至6倍左右，将降低资本成本，使管理层更灵活运营 [17] 分析师观点 - 虽本季度业绩因Express破产和额外成本不佳，但长期前景表面上有改善 [18] - 管理层将更专注降低债务、剥离非核心资产和增发股权，短期AFFO会恶化，完成后公司财务风险降低且更聚焦核心资产 [19] - 因过去8年有四次股权稀释事件，且当前股价较过去12个月上涨约40%、股息率5%缺乏吸引力，分析师仍不愿做多，待执行计划有进展和股权发行明确后再评估 [20]