文章核心观点 - 尽管中美洲公寓社区公司2024年第一季度业绩欠佳，但考虑到此前的指引和供应方面的挑战，表现实际较为稳健，公司长期价值创造前景良好，资产负债表强劲，仍值得买入 [18][19][20] 公司短期表现受限原因 - 2024年和2025年初公司运营市场将有大量新供应上线 [3] - 公司有机开发项目投入运营的新空间相对较少，多数项目完工日期集中在2024年和2025年末 [4] - 若利率下降，公司因营收特点和固定利率债务融资占主导，对利率变化不太敏感，不会成为房地产投资信托基金领域的最大受益者 [5] 2024年第一季度业绩情况 - 核心指标显示公司现金生成停滞，同店营收增长1.4%，但运营费用增长超5%，同店净营业收入下降0.7% [6][7] - 主要原因是市场新供应压力使公司难以签订更高租金的新合同，核心每股运营资金从2023年第一季度的2.28美元降至本季度的2.22美元 [7][8] - 尽管业绩不如2023年第一季度，但股价未大幅下跌，因公司提前引导市场预期，核心每股运营资金略超指引中点 [8][9] 2024年第一季度其他亮点 - 本季度居民周转率创历史新低，TTM基础上为44.4%，有助于缓解供应过剩压力，维持高入住率并考虑提价 [10][11] - 公司通过增量有机开发项目和并购活动扩大投资组合的意愿增强 [12] 公司发展计划 - 2024年4月，公司开始建设一个302单元的多户公寓社区，预计2027年第三季度完工，预计项目成本约1.02亿美元；还收购了一块土地，计划2024年第二季度开始建设一个345单元的多户公寓社区；未来18 - 24个月将启动2 - 4个新的多户开发项目 [13] - 公司逐渐更愿意利用资产负债表资金支持增长，现有开发项目大部分预期资本支出已投入，缓解了未来几个季度资产负债表压力 [14][15] 公司财务优势 - 公司资产负债表强劲，净债务与息税折旧摊销前利润之比为3.6倍，远低于行业平均的5.6倍；每股运营资金派息率为66%，低于行业平均，有足够资金减少对增量杠杆的依赖 [17]