文章核心观点 文章围绕黑石抵押信托公司（Blackstone Mortgage Trust）展开，指出其股息收益率高但长期表现不佳，面临利率上升、入住率下降等问题，虽有一定防御措施但投资价值存疑 [1][4] 公司概况 - 黑石抵押信托是领先的房地产投资信托公司，投资组合超210亿美元，由黑石旗下公司BXMT外部管理，黑石资产超1万亿美元 [2] - 公司通过发放由机构级房地产项目担保的贷款提供服务，多数贷款集中在美国办公、多户住宅、酒店和工业领域，业务覆盖美国大部分地区 [2] 公司现状 - 公司股息收益率达13.6%，高于标准普尔500指数的1.35%和iShares Core High Dividend ETF的3.5% [1] - 受利率升至20多年来最高点、入住率降至历史低点以及到期债务担忧影响，公司表现不佳 [2] - 公司称92%的贷款正常还款，第一季度99.5%的利息按时支付，且拥有超17亿美元流动性，相比31亿美元市值较为可观 [2] - 公司遭卖空机构Muddy Waters质疑，去年该机构警告公司上半年需削减股息，导致其卖空兴趣升至近15% [3] 投资分析 - 公司受追求安全高收益的投资者喜爱，但高收益投资回报不一定好，公司长期表现逊于市场 [4] - 今年公司总回报率为 -11.90%，而SPDR S&P 500和Invesco QQQ分别上涨9%和7.65%；过去五年公司总回报率暴跌19.80%，而SPY和QQQ分别上涨超91%和140% [4] - 部分基金高度多元化且历史表现良好，经历危机后能恢复，而公司多年来面临巨大压力，2007年2月涨至40美元，2008 - 2009年危机时跌至0.744美元，此后难创新高 [5]