文章核心观点 - 公司股票价格相对投资风险偏高 ，当前不宜买卖 ，但利率环境转好时其股票可能表现更佳 [29][33] 公司财务与业绩 - 2024年第一季度财报电话会议上 ，公司CEO将2024年调整后运营资金（AFFO）指引更新至1.72 - 1.75美元 ，中点较2023年增长5.15% [1] - 2024年AFFO指引中点为1.735美元 ，5月6日收盘价为27.15美元 ，AFFO收益率为6.39% [2][3] - 2024年5月2日交易的固定收益工具收益率为6.52% [3] 行业与利率关系 - 2001年1月至2023年12月 ，独立零售子行业隐含资本化率与美国10年期国债利差平均为350个基点 ，2023年第四季度降至233个基点 ，利差收窄对该子行业房地产投资信托基金（REITs）不利 [9][10] - 2001年1月至2023年12月 ，富时NAREIT权益独立指数股息收益率平均比美国银行BBB级公司债券指数有效收益率高60个基点 ，今年4月REIT指数收益率比固定收益指数低32个基点 [10] 公司业务战略 - 公司是NAREIT独立零售子行业中唯一专注于服务和体验型行业中小企业的投资级REIT ，租户通常有10 - 250个门店 ，年收入2000万美元至10亿美元 ，公司通过售后回租为其提供融资 ，能获得较高资本化率 [11] - 公司租户处于消费 discretionary领域 ，通胀环境下公司维持利润率能力受关注 ，通胀温和或下降时表现较好 ，公司股票贝塔系数为1.24 ，股价波动比市场更明显 [12][13] 公司售后回租业务 - 公司通过售后回租为租户提供融资 ，租户出售房产获得资金用于核心业务 ，公司收购房产并出租 ，若融资成本低于租金收入则交易有利可图 [14] 公司资本化率与资本成本 - 2024年第一季度 ，公司通过36笔交易投资2.49亿美元 ，加权平均现金收益率（即资本化率）为8.1% ，管理层预计全年收益率扩张持平 ，未来进行增值收购资本成本需低于8.1% [16] - 公司债务融资成本约为6.52% [17] - 采用资本资产定价模型（CAPM）估算 ，公司股权融资成本为8.83% [18][19] - 公司资本结构中债务占25.11% ，股权占74.89% ，加权平均资本成本（WACC）为8.25% [22][23] - 公司第一季度资本化率为8.1% ，WACC为8.25% ，差值为 - 0.15% ，当前条件下收购无法增值 ，对AFFO增长不利 [24][25] 公司净资产价值 - 估算公司每股净资产价值（NAVPS）为25.48美元 ，低于当前股价 ，显示公司股票可能被高估 [27] 结论与建议 - AFFO收益率低于固定收益工具收益率 ，历史上资本化率与美国10年期国债利差收窄 ，当前投资利差为负 ，NAVPS显示公司股票高估 ，综合考虑公司业务战略和当前环境 ，建议此时既不买入也不卖出公司股票 [29][33]