公司概况 - BRT Apartments Corp 是一家总部位于纽约 Great Neck 的内部管理房地产投资信托基金 (REIT) 拥有或部分拥有 28 处 B 级或更高级别的多户住宅物业 (7,707 个单位) 主要位于美国东南部和德克萨斯州 [3] - 公司成立于 1972 年 1973 年上市 首次交易价格为每股 22.88 美元 经过 1986 年 1 比 3 的反向股票分割后 目前股价略高于 18.50 美元 市值约为 3.65 亿美元 [3] - 公司通过购买老旧、陷入困境的资产并进行翻新 其 5,420 个全资单位的平均年龄超过 22 年 截至 2023 年底的账面价值为 6.34 亿美元 [4] 财务表现 - 2023 财年 公司租金和其他收入为 9,310 万美元 同比增长 32% (2,260 万美元) 主要归因于合作伙伴买断带来的所有权增加 (2,080 万美元) [4] - 2023 财年 平均租金从 2022 年的 865 美元至 1,749 美元上涨至 935 美元至 1,781 美元 但入住率从 96.4% 下降至 93.6% 导致收入减少 100 万美元 [4] - 2023 年第四季度 公司调整后运营资金 (AFFO) 为每股 0.38 美元 收入为 2,350 万美元 2023 财年 AFFO 为每股 1.52 美元 收入为 9,360 万美元 [8] 战略与市场表现 - 公司自 2021 年开始实施买断合作伙伴的战略 使其全资拥有的物业组合大幅增加 2020 年底仅拥有 8 处公寓 对其他 31 处多户住宅设施持有 32% 至 90% 的权益 [5] - 利用历史低利率环境 公司通过翻新旧公寓并出售部分合资物业获得显著利润 用于买断其他物业的合作伙伴 推动股价从 2020 年 3 月的 6.00 美元上涨至 2022 年 8 月的 25.67 美元 [6] - 由于利率上升和部分市场供应过剩 公司股价自 2022 年 8 月以来下跌近 30% 目前股价为 17.50 美元 较 2022 年高点下跌 32% [7] 资产负债表与股票回购 - 截至 2024 年 3 月 1 日 公司持有 2,120 万美元无限制现金 并可动用 6,000 万美元的未使用信贷额度 [10] - 截至 2023 年 12 月 31 日 公司抵押贷款债务总额为 4.224 亿美元 平均利率为 4.02% 加权平均剩余期限为 6.8 年 2025 年下半年到期 2,380 万美元 2026 年到期 1.092 亿美元 [10] - 2023 财年 公司回购了 1,440 万美元股票 (779,423 股 平均价格 18.47 美元) 约占总流通股的 4% 2024 年 1 月和 2 月继续回购 123,061 股 (230 万美元) [11] 分析师观点与内部交易 - 分析师对 BRT 持积极态度 Collier Securities 目标价 18 美元 JMP Securities 目标价 24 美元 B Riley Financial 目标价 19.50 美元 均维持买入评级 [12] - 公司为家族企业 前董事会主席 Fredric Gould 的两个儿子分别担任 CEO 和高级副总裁 其表弟担任执行副总裁 自 2024 年 3 月中旬以来 通过 Gould Investors L.P. 购买了超过 20 万股新股 使其合伙权益超过 20% [13]