文章核心观点 - 商业地产虽被市场担忧和厌恶，但其中存在投资机会，单户租赁和购物中心两个细分领域基本面强劲，相关房地产投资信托基金（REITs）值得关注 [1][14] 单户租赁（SFR）领域 行业基本面 - 单户租赁房地产基本面强劲且未来可预见时间内将维持，主要因租房和购房的可负担性差距大，且短期内难以缩小 [2] - 人口结构变化是利好因素，35 - 49岁千禧一代人口预计快速增长，这部分人群是单户租赁的主要租客，而购房对多数首次购房者仍遥不可及，投资者购房占比上升 [3] - 住房开工量低于5年平均水平，新供应不足，单户租赁租金低于购房成本，未来租金有上涨空间，过去五年租金增长强劲且超过多户租赁 [4][5] 相关公司 - 黑石集团以35亿美元收购专注于阳光地带的单户租赁REITs Tricon Residential，溢价约30%，股价为每股11.25美元，对应2023年核心运营资金（FFO）倍数略超20倍 [2] - 美国房屋4租赁公司（American Homes 4 Rent，AMH）是投资单户租赁领域的优质选择，拥有近6万套单户租赁房屋，集中在阳光地带、中西部等地，有内部开发平台，每年可向市场交付超2000套房屋 [6] - 2024年AMH计划不进行单户租赁房屋收购，增长将来自内部开发平台，当前核心FFO倍数为20倍，股息收益率达3%，相比Tricon Residential质量更高 [7][8] 购物中心领域 行业基本面 - 零售购物中心空置率处于2003年以来最低水平，主要因自金融危机尤其是2018年以来新购物中心供应极低，而零售商对实体店面需求自疫情低谷后强劲反弹，净开店数量达十年来最强 [9][11] - 过去三年购物中心需求是交付量的四倍，净吸纳量强劲，空置率下降，且电商在零售销售中的份额增长放缓，实体零售增长明显 [11][12] 相关公司 - 惠特斯通房地产投资信托基金（Whitestone REIT，WSR）是投资购物中心领域的优质选择，专注于阳光地带五个市场，这些市场入住率和租金增长表现强劲 [12] - WSR租金增长处于近14年高位，股息收益率4.5%，预计今年核心FFO每股增长11%，虽资产负债表杠杆较高，但今年到期债务少且2025年无到期债务，核心FFO倍数为10.3倍，是估值最便宜的购物中心REITs之一 [13]