文章核心观点 - 2024年第一季度公司业绩好于预期，AFFO稳定，宣布重大收购且未来有望开展更多并购活动，但因AFFO派息率高、利率路径不明，仍维持持有评级 [17][18] 公司过往表现 - 自2019年初开始关注公司，它是分析师首只REIT投资标的且是投资组合中唯一医疗保健REIT [1] - 公司股价表现波动，因货币政策收紧价格大幅调整，总回报与整体REIT指数相近 [2] 此前看空原因 - 高利率环境使REITs债务成本上升，公司运营于三级市场且无大规模运营优势，偿债问题更突出 [3] - “更高更久”利率环境带来不利影响，当前AFFO派息率接近100%，无内部股权用于新收购，需出售优质资产筹资，且交易市场不活跃 [4] - 存在股息削减风险，若宣布削减股息公司可能受损，“更高更久”情景强化使融资成本最终可能升至激进的SOFR水平 [5] 2024年第一季度财报亮点 - 2024年第一季度AFFO为1650万美元，即每股0.23美元，年化AFFO派息率约91%，未显示即将削减股息 [6] - 利息费用减少，2024年第一季度为690万美元，低于去年同期的830万美元，得益于2023年资产出售偿债及杠杆率降低 [8] - 运营费用降低，2024年第一季度为740万美元，低于2023年第一季度的750万美元，主要因去年资产处置 [9] 并购情况 - 公司达成一项总价约8100万美元的15处门诊医疗房地产投资组合收购协议，物业已全部出租，交易分两期在2024年第三、四季度进行 [10][12] - 交易可能通过债务和非核心物业处置所得股权融资，虽会使杠杆率暂时上升，但当前资本结构合理，杠杆率44%，加权平均利率3.85%，加权平均剩余期限2.7年 [13][15][16] - 公司重返并购市场是积极信号，表明卖家开始调整资本化率，CEO称未来会有更多并购活动，当前交易资本化率多在7% - 8% [14] 投资建议 - 虽第一季度业绩好于预期，但AFFO派息率约91%，股息安全边际小，若SOFR长时间维持高位，债务再融资成本将过高，可能导致股息削减，维持持有评级 [18]