文章核心观点 - 利率上升使房地产投资信托基金（REITs）受重创，部分运营良好的公司出现有吸引力的收益率， Realty Income、Rexford Industrial 和 Public Storage 三只 REITs 股价打折，值得关注 [2][3] 各公司情况 Realty Income - 虽受高利率影响大，在净租赁领域占主导地位，规模约为次大同行的 4 倍，需更多交易来增长，更频繁利用资本市场，受利率上升影响快 [4] - 股价较 2020 年疫情前峰值下跌 30%，股息收益率约 5.6% 接近十年高位，股票折价交易 [5] - 规模使其在资本市场有优势，投资级评级，业务覆盖美国和欧洲，即使增长放缓也可能度过难关，连续 29 年提高股息 [5] Rexford Industrial - 不是工业 REIT 领域最大公司，但在南加州市场占主导地位 [6] - 疫情时工业 REIT 受追捧，需求降温后股价较 2022 年峰值下跌超 45% [7] - 续租时仍能大幅提高租金，有资产再开发计划，南加州市场是美国最好的工业市场之一，股价下跌使股息收益率达 3.7% 接近十年高位，连续 11 年提高股息，过去十年年化增长率达 16% [8] Public Storage - 与 Rexford 类似，疫情时自助存储单元需求上升后降温，股价自 2022 年高点下跌约三分之一 [9] - 自助存储单元维护成本低、客户粘性高，但需求增加导致供应增加，竞争加剧，市值约 450 亿美元，股息收益率达 4.5% 创历史新高 [9] - 2024 年第一季度调整后运营资金同比下降约 1%，拥有超 2500 个地点，有望在存储行业保持主导地位，长期需求可能强劲，股息总体呈上升趋势 [10] 总体建议 - 很多 REITs 股价打折， Realty Income、Rexford Industrial 和 Public Storage 各有特色，两只为行业巨头，一只在有吸引力的地理市场占主导，值得深入研究，可能纳入投资组合 [12]