文章核心观点 - Realty Income公司虽增长缓慢，但凭借稳定收益、优质租户、强大财务实力和估值优势，为追求安全和稳定回报的投资者提供了极具吸引力的投资机会 [3][5][45] 公司优势 - 收益稳定：拥有“每月分红公司”称号，股息收益率达5.7%，股息连续30年增长，复合年增长率为4.3% [4][5][36] - 租户优质：租户多为抗周期企业，无单一租户权重超3.4%，历史上保障了公司入住率，当前入住率超98% [10][12][15] - 财务强大：资产负债表评级为A，净杠杆率5.5倍EBITDA，99%债务无担保，94%债务为固定利率，加权平均债务期限6.5年，流动性达40亿美元 [5][22][23] - 市场广阔：美国可寻址市场约5.4万亿美元，欧洲至少8.5万亿美元，英国约2.6万亿美元 [24][25] - 投资高效：投资收益率约8%，加权平均资本成本6.5%，投资利差1.5%，每10亿美元投资可增加1500万美元年化AFFO [29][30] - 估值低估：股价表现不佳致其AFFO倍数仅13.5倍，远低于长期正常倍数17.5倍，存在估值修复空间 [37][40] 行业趋势 - 零售净租赁行业表现良好，空置率处20年最低水平，租金持续上涨，并购和售后回租交易增加 [20] 公司挑战 - 增长有限：预计未来AFFO维持低个位数增长，高个位数或低两位数AFFO增长时代已过去 [6] - 利率敏感：业绩可能受利率和通胀变化影响，当前环境下投资者对REITs行业信心不足 [38][49] - 市场波动：整体市场走势可能影响公司股价 [49]