文章核心观点 - 房地产投资信托公司Realty Income过去一年股价下跌超10%，但其支付有吸引力的月度股息且第一季度业绩稳健，当前是买入该高收益REIT股票的好时机 [1][14] 第一季度业绩情况 - 第一季度营收因1月收购Spirit Realty而飙升33%至12.6亿美元，同店租金收入增长0.8%，入住率为98.6% [3] - 收购Spirit后，近80%的年度合同租金来自零售物业，近15%来自工业物业，超5%来自博彩等其他物业；工业物业同店租金增长2.9%，零售仅增长0.4% [4] - 第一季度进行了5.98亿美元的房地产投资，超半数投资于英国和欧洲，加权平均现金收益率为8.2%，高于美国的7.3% [5] - 公司第一季度调整后运营资金（AFFO）每股攀升5%至1.03美元 [7] - 公司基本维持全年指导，计划投资约20亿美元用于新房地产投资，同店租金收入增长1%，入住率超98%，全年AFFO每股在4.13 - 4.21美元之间 [8] 股息情况 - 第一季度支付6.365亿美元股息，总AFFO为8.642亿美元，AFFO派息率从去年的76.7%改善至74.8% [9] - 3月将股息提高至年化每股3.084美元，实现连续106个季度和646个月度股息增长，第一季度季度股息为77美分，同比增长2.4% [10] - 鉴于房地产投资组合构成，公司股息看起来非常安全，租户多为对经济不太敏感的零售商，采用长期三重净租赁 [11] 投资建议 - 利率上升导致资本回报率上升，损害了公司股价，但加息似乎已结束，美联储维持利率稳定并可能长期降息，有利于公司物业价值 [12] - 公司AFFO每股增长，在当前环境尤其是欧洲找到良好投资机会，收购Spirit增加了物业组合多样性 [13] - 公司股息收益率达5.6%且按月支付，现在是买入该高收益REIT股票的好时机 [14]