文章核心观点 - 公司在新冠疫情后虽曾遇困境，但当前问题或已解决 8%的增长收益率使其成为难得投资机会 目前价格值得买入 [2] 财务历史 - 过去十年公司呈增长趋势 2020 年新冠疫情致租金收入大幅下降 两年后才完全恢复 [3][4] - 除 2020 年外 公司资金运营数据总体偏差不大 但现金流均显著下降 [5] - 2020 - 2021 年普通股股息不仅削减 2020 年春至 2021 年夏分红完全停止 [7] 商业模式 - 公司专注于拥有和租赁“体验式房地产” 主要为电影院 还有滑雪、高尔夫等多种娱乐资产 [8] - 公司也有私人教育行业物业 但这是逐步缩减的遗留业务 [10] - 电影院对体验式租赁收入贡献最大 其他类型物业也占多数 [11] - 公司大部分收入来自租金 部分来自向客户发放的抵押贷款 这些贷款常重新协商为租赁 [12] - 公司通常向客户提供有吸引力的三净租赁 并与客户合作开发物业以实现收入最大化 [13] - 约 40%的收入来自三个客户 公司利用这种关系开发物业并降低客户集中风险 [14] - 新冠疫情后 客户租金覆盖率恢复到 2019 年水平 公司债务覆盖率上升 债务占比 4.3%处于低位 [15][16] 未来展望 多元化发展 - 公司计划减少对电影院的投资 向其他体验式房地产领域多元化发展 2023 年非影院相关投资大幅增加 [18][19] - 2024 年第一季度收购的均为非影院物业 包括一个水上公园和两个卡丁车场 [20] 债务情况 - 公司房地产估值 46 亿美元 债务 28 亿美元 大部分未偿债务将在未来五年内到期 主要是后两年 [22][23] - 2023 年调整后资金运营支出比率约 75% 约有 1 亿美元额外现金可用于偿还债务 未偿还部分可能需再融资 [23] 周期性风险 - 公司物业存在周期性风险 经济衰退时 消费者可支配现金减少 租金和租金覆盖率可能受挑战 [24] 估值 - 采用现金流折现模型估值 假设基线自由现金流 4.12 亿美元 十年内增长率 2% 终值倍数 10 [25] - 折现率 10%时 公司内在价值约 47 亿美元 每股约 62 美元 表明公司被低估 [26] 结论 - 公司管理层正采取战略决策改善投资组合 8%的收益率、可控的债务状况和不断改善的资产组合 使公司对长期投资者具有吸引力 值得买入 [27][28]