文章核心观点 - 房地产投资信托基金将受益于低利率，现在是购买的好时机，Realty Income、Prologis和Mid - America Apartment Communities是优质选择，有望带来丰厚收益 [1][2] 行业现状 - 过去几年多数房地产投资信托基金面临挑战，高利率压低房地产价值、增加借贷成本 [1] - 美联储计划在通胀得到控制后降息，预计年底前实现 [2] Realty Income情况 - 构建房地产商业模式以提供可靠股息收入，每月分红且数十年来稳步增长，近期实现第124次股息上调，股息收益率达5.6%，1000美元投资年股息收入56美元 [3] - 高利率是逆风，股价较美联储加息前高点低约25%，发行新股融资收购吸引力下降，债务成本增加，今年房地产收购投资计划约20亿美元，远低于近年约90亿美元的年运行率 [4] - 利率下降时股价有望上涨，可利用股票进行更多交易，促进增长并增强股息上调能力，未来有望实现强劲总回报 [5] Prologis情况 - 第一季度财报显示高利率影响业务，客户控制成本影响决策和租赁节奏，利率环境不稳定和地缘政治担忧导致决策犹豫，影响净吸纳量，因此调整业绩指引 [6] - 管理层对业务基本面保持乐观，预计未来一两个季度业务放缓后将加速，预计到2026年核心FFO年均增长9% - 11% [7] - 高增长率使其能继续高于平均水平上调股息，股息收益率达3.6%，利率下降时有望实现强劲总回报 [8] Mid - America Apartment Communities情况 - 面临利率和供应双重逆风，第一季度同店NOI因费用上升和租金增长缓慢下降0.7% [9] - 未来形势向好，供应方面新供应交付减少将推动租金表现反弹，通胀和利率下降将缓解费用逆风，未来FFO每股增长有望增强 [10] - 投资项目是增长催化剂，第一季度末有五个新社区在建，预计未来两年完成，资产负债表良好，有能力把握新机遇，结合增长、股价上涨潜力和4.3%的股息收益率，未来有望实现强劲总回报 [11]