文章核心观点 公司是优质医疗房地产投资信托基金（REIT），当前股价被低估，具有较高投资价值，给予“买入”评级，保守估计有15%以上上行空间，长期目标价27美元/股 [4][22][32] 公司概况 - 公司拥有多元化资产组合，包括生命科学物业、门诊医疗设施和持续护理退休社区，生物制药/实验室业务占比超45%，门诊业务占40%，持续护理社区占10% [2][7] - 公司是全国性参与者，在西海岸有实验室业务优势，2023年业绩出色，FFO为1.78美元/股，股息为1.20美元/股，FFO派息率低于68%，收益率超6% [8][9] 财务状况 - 公司利率低于4%，加权债务期限近5年，净调整EBITDA与净债务倍数为5.2倍，流动性超30亿美元，资产负债表和财务状况良好 [13] - 公司一季度上调指引，调整后2024年FFO和AFFO中点各增加2美分，NOI增长指引中点提高25个基点，资金管理和财务纪律强 [13] - 与同行相比，公司杠杆率5.2倍并非最优，派息率接近75%高于行业中值，利润率略低于行业中值，但随着整合推进有望改善 [14] 业务运营 - 公司结束与KSP关于8座马萨诸塞州实验室大楼的合资企业，收回管理权，利于公司发展 [15] - 公司门诊医疗平台95%业务在校园内或有关联，与全国前10大医疗系统有合作，年患者就诊超3000万人次，60%租户为投资级，大部分业务分布在有吸引力地区 [16] - 公司租户信用良好，医疗系统业务占比从2003年的不到26%提升至超65%，有望凭借实验室和门诊业务实现稳定增长 [18] 估值分析 - 即使按保守的低于15倍AFFO倍数估值，若年化AFFO增长低于3.2%的预测成立，公司年化回报率超21% [22] - 公司通常交易于17倍P/AFFO，按14.8倍远期估值意味着预期其表现比通常情况差很多，当前股价低于20美元/股时买入很划算 [24] - 与同行相比，公司市值近140亿美元，仅与市值近200亿美元的Ventas有可比性，虽当前估值吸引力不如部分小公司，但考虑规模和倍数后并非很贵 [24] 投资建议 - 公司符合投资者买入低估公司、收获资本收益和股息的投资标准，是有吸引力的“买入”标的，投资者可根据自身情况考虑投资 [29][32] - 给予公司至少15 - 17倍的保守P/FFO，暗示长期目标价27美元/股，上行空间至少15% [32]