文章核心观点 - 文章讨论了REIT行业中的两家龙头企业Prologis Inc. (PLD)和Realty Income (O)，分析了它们在利率上升背景下的表现、财务状况、增长前景和投资价值。文章认为，尽管REIT行业整体表现不佳，但这两家公司由于其不同的商业模式和增长潜力，提供了潜在的投资机会[1][3][7][13][16][25] 公司概况 - Prologis Inc. (PLD)是目前市值最大的REIT公司，而Realty Income (O)近年来波动较大，目前排名第7，与Digital Realty (DLR)相当[2] - Prologis主要受益于电子商务的爆发，支持“在家一切”的生活方式，而Realty Income则转向了新的商业地产类型，如赌场，这些并非公司一贯的战略[5][6] 行业表现 - REIT行业在2023年表现最差，年初至今下跌近5%，尽管REIT行业提供了高额股息，但仍令一些长期投资者失望。然而，随着未来利率可能下调，当前水平可能为买家提供有利机会[3] - 两家公司股价均较历史高点下跌超过30%，超过REIT行业平均水平（-28.33%），显示出比行业平均更好的折扣[7] 财务与增长 - REIT行业普遍存在稀释问题，因为它们支付90%或更多的运营资金，导致只能通过债务融资或发行新股来支持增长[8] - 过去十年，Prologis在稀释和每股FFO增长方面表现出色，因此其估值倍数较高[9] - Prologis的长期债务比Realty Income多约60亿美元，但Prologis的债务管理更好，利息支出占长期债务的比例较低，且加权平均借款期限为9.1年，接近十年[11][12] - 分析师预计Prologis的每股FFO在2024年和2025年分别增长12.3%，而Realty Income的预期增长仅为3.3%，显示出两家公司在REIT行业中分别代表了增长和价值[13] 估值与前景 - 使用修正的PEG比率（前瞻性FFO/每股倍数除以预期增长率），Prologis的PEG为1.43，而Realty Income为3.17，表明Prologis的估值更具吸引力[14] - Prologis预计2024-2025年的有机租金增长在4-6%之间， occupancy预计接近100%，显示出物流是REIT行业中最健康的子行业之一[15] - 使用修正的Graham数（用FFO/每股替代EPS），Realty Income的估值较便宜，但其资产由于位于昂贵的大都市区，可能更容易获得高于成本的市场价值[16][17] 业务模式与客户 - Prologis的主要收入来源是通过租赁和运营仓库，其前十大客户包括亚马逊、家得宝和联邦快递等电子商务和配送巨头，显示出其客户群更具扩张性[18][19] - Realty Income作为最大的传统零售REIT，专注于消费者防御/必需品，正在扩展其目标市场，包括工业、消费者导向的医疗和数据中心，并强调其资产负债表的强度以进行战略性买卖租赁交易[20][21][22] 股息与历史表现 - Prologis在盈利和股息增长方面不仅在REIT行业中表现出色，而且在整个S&P 500指数中也表现优异。物流REIT整体在盈利和股息增长方面超过了平均水平[24] - Realty Income的股息收益率目前比Prologis高出200多个基点，但其过去5年的股息复合年增长率（CAGR）仅为3.55%，而Prologis为12.63%，表明Prologis的股息增长潜力更大[25] - Prologis在2008-09年曾大幅削减股息，股价下跌近93%，显示出其在行业低迷时期的脆弱性，而Realty Income的股息更具弹性[26][27][28] 总结 - Prologis在短期内显示出更好的资产负债表管理和FFO增长前景，其顶级客户看起来更具扩张性，而非收缩性。Prologis的借款时机更好，发行的新股更少，预计2024-2025年FFO增长率为12%，是更好的选择[31][32]