文章核心观点 - 因抵押房地产投资信托基金（mREITs）长期表现不佳及对办公室贷款违约的担忧，分析师将黑石抵押信托（BXMT）股票评级下调至持有，Q1 2024 业绩不佳，未来贷款违约和利率下降或带来风险，虽股息收益率高且股价较账面价值有折扣，但安全边际不足 [1][2][3] 公司概况 - 黑石抵押信托是最大且最知名的抵押房地产投资信托基金之一，分析师曾在 2023 年上半年看好该股票并发出买入评级，后因行业和公司特定问题转为看空 [1] 股价表现 - 自上次分析以来，公司股价从每股 19.60 美元跌至 18.60 美元，跌幅近 3%，而标准普尔 500 指数小幅上涨约 3.5% [2] Q1 2024 业绩 - 公司 Q1 业绩糟糕，贷款收入同比下降 18%，调整后可分配收益（冲销前）上季度下降 5%，出现 6100 万美元办公室贷款本金冲销，未调整可分配收益降至每股 0.33 美元，远低于每股 0.62 美元的股息 [3] - 公司为预期办公室投资组合问题增加 2.34 亿美元 CECL 储备，目前储备总计 7.66 亿美元（每股 4.40 美元），覆盖 25% 风险最高的 5 级贷款，预计 Q2 和 Q3 储备将继续增加，进一步冲销可能性大 [4] 风险因素 - 除贷款违约外，利率下降也是风险，若利率下降，公司从借款人处获得的利息收入将立即减少，部分贷款可能无法收回 [7][8] 评级分析 - 股票走势取决于未来季度是否有更多违约，目前股息收益率达 13%，但维持股息覆盖的假设不太可能实现 [9] - 虽股价较账面价值有 22% 折扣，但因公司杠杆率为 5.75，实际安全边际仅 3.8%，分析师重申持有评级 [9][10][11]