文章核心观点 - 采用买入并持有策略构建投资组合，选择防御性强且能提供高于平均水平当前收入流的公司长期持有，可产生滚雪球效应，同时介绍了两个适合该策略的房地产投资信托基金（REITs） [1][9] 买入并持有策略 - 策略目标是选择防御性公司，通过股息增长和再投资产生滚雪球效应 [1] - 策略优点包括节省时间、节省费用、让优质公司持续复利、降低情绪风险 [1] - 策略例外情况为股票在投资组合中占比过高和公司经营及资本结构改变 [1] Essential Properties Realty Trust（EPRT） - 是保守的权益型REIT，专注服务行业净租赁交易，拥有1750多处房产，租户约360个 [2] - 基于净租赁原则运营，可避免意外资本支出，管理通胀压力，降低现金流风险 [3] - 租约加权平均期限超14年，平均单位租金覆盖率3.9倍，业务具有可预测性 [3] - 拥有投资级资产负债表，债务结构良好，至少到2026年无再融资需求 [4] - 近期投入超2.5亿美元进行36笔收购交易，现金收益率8.1%，租金覆盖率3.3倍 [5] - 股息约4.2%，FFO派息率61%，适合长期买入并持有 [5] Mid - America Apartment Communities（MAA） - 是纯美国公寓REIT，规模大，被纳入标准普尔500指数，拥有超10万套公寓 [6] - 多数公寓位于阳光地带高增长地区，受益于有利的长期供需动态 [6] - 高利率环境限制新供应形成，公司可利用资产负债表优势应对供需失衡 [6] - 2024年Q1后有建设和土地收购行动，且更愿意利用资产负债表能力把握机会 [7] - 拥有投资级资产负债表，降低现金流和资本配置风险 [7] - 股息收益率约4.3%，FFO派息率约65%，能稳定增长分红 [8]