文章核心观点 - 尽管EPR Properties近期财务指标有所下滑且受影院业务影响，但公司通过处置低质量资产、加强体验式业务布局等进行重组，结合票房有望回升、通胀缓和等因素，当前估值具有吸引力，长期投资价值凸显，因此将其评级上调为强力买入 [26] 分组1：公司介绍 - 公司是优质房地产投资信托基金（REIT），可让投资者轻松拥有世界各地房地产，且按月支付股息 [2] 分组2：过往观点 - 自上一篇文章发布后，公司股价约上涨6%，当前股价43美元仍具价值，近期REIT价格上涨或因投资者预期未来4 - 6个月利率将下调 [4] - 第四季度收益中，公司的FFO、AFFO和收入均下降，但全年有所上升，股息由AFFO很好覆盖，派息率为71%，当时华尔街目标价为47美元，有两位数上涨空间 [5] 分组3：股价走势 - 过去一个月左右，许多REIT股价大幅上涨，如Agree Realty涨幅超8%，Realty Income和EPR Properties涨幅约7%，预计未来几个月股价将有更强走势 [6] - EPR股价涨幅慢于Agree Realty，可能因其与影院业务相关，尽管影院不会很快消失，但疫情使消费者更倾向在家观影 [6][7] 分组4：票房受益情况 - 尽管票房数字较2023年有所放缓，但预计未来几个月将回升，管理层预计2025年票房将增加，这将使公司受益 [7] - 本季度北美票房为16亿美元，同比下降6.6%，4月因影片缺乏票房下降，管理层预计5月及以后将回升，原因是《头脑特工队2》和《死侍与金刚狼》等热门电影将上映 [8] - 公司正减少对影院业务的敞口，从长期来看这也将使其受益，此外通胀有所缓和，若持续下去将对消费者情绪产生积极影响，有利于暑期大片票房 [9] 分组5：最新财报 - 公司于5月2日公布第一季度财报，FFO、AFFO和收入均下降，但重申全年AFFO指引为4.76 - 4.96美元，低于2023年的5.22美元，因2023年北美票房表现出色，同比增长21% [10] - 本季度FFO为1.13美元，AFFO为1.12美元，环比分别从1.18美元和1.16美元下降，收入为1.672亿美元，较同期的1.7179亿美元下降，同比FFO和AFFO分别下降约10%和14%，收入下降约2.5% [11] - 业绩下降部分归因于延期收款、佛罗里达州圣彼得堡酒店和度假村表现疲软以及房车公园费用增加，收入下降归因于去年的Regal重组，这加强了公司的投资组合 [11][12] 分组6：业务重组 - 本季度公司继续处置影院和低质量资产，计划减少对影院和教育业务的敞口，同时发展其他业务，为长期增长做准备 [13] - 公司出售了8家剩余影院中的部分、田纳西州和密苏里州的两家博物馆，总收益4500万美元，还出售了2023年收回的5家KinderCare中的4家，有效循环利用了资金 [14] - 公司完成了一些收购，包括纽约的The Enchanted Forest Water Safari和伊利诺伊州价值1470万美元的土地用于建设卡丁车场，资本化率为8%，并承诺2.2亿美元用于体验式开发和重建项目 [15] - 第一季度管理层投资支出8570万美元，维持2024年2 - 3亿美元的支出指引，公司投资组合表现良好，餐饮娱乐业务EBITDARM同比增长6%，教育业务收入增长6%，总投资组合覆盖率与第四季度相似，为2.2倍 [16] 分组7：资产负债表 - 公司资产负债表使其有能力继续投资以扩大投资组合，与其他按月支付股息的REIT相比表现良好，季度末净债务与EBITDA比率为5.5倍，调整后为5.2倍 [17] - 今年8月约有1.37亿美元债务到期，2025年到期债务超3亿美元，但公司有足够流动性偿还，固定费用覆盖率为3.1倍，拥有5950万美元现金和10亿美元循环信贷额度，被三大评级机构评为投资级 [18][19] 分组8：估值 - 基于公司指引中值，远期P/AFFO低于9倍，尽管有影院业务敞口，但仍具吸引力，远低于同行Agree Realty的14.6倍和当时行业中位数14.8倍 [20][21] - 市场可能因公司影院业务和对AMC影院的担忧而低估其价值，但公司正在进行投资组合重组，预计未来估值将提升，至少应达到10倍P/AFFO，对应股价约50美元，较当前价格有超16%的上涨空间，略低于华尔街最高目标价51美元 [21][23]