核心观点 - 利率上升对净租赁REITs的基本面影响大于其他类型REITs，因其未来收入更大比例被锁定且增长依赖增值收购 [2] - 尽管利率上升，投资者对净租赁REITs的兴趣未减，其股价表现普遍优于其他类型REITs [2] AFFO估值倍数分析 - 净租赁REITs的主要估值方法是调整后运营资金（AFFO）倍数，而非股息收益率 [3] - 通过1除以AFFO倍数可得到AFFO收益率，该收益率应高于股息收益率 [3] - 纳入分析的REITs包括：Realty Income Corporation (O)、NNN REIT, Inc. (NNN)、Agree Realty Corporation (ADC)、W. P. Carey Inc. (WPC)、Four Corners Property Trust, Inc. (FCPT)、Getty Realty Corp. (GTY)、Essential Properties Realty Trust, Inc. (EPRT)、NETSTREIT Corp. (NTST) [4] 历史估值倍数变化 - NTST在2021年曾拥有最高倍数，部分原因是投资者预期其2022年将实现巨大增长 [4][5] - NTST作为小型REIT，在低利率环境下快速发行新股和债务，收入在2020年增长66%、2021年增长75%、2022年增长62.8% [5] - 当前最低倍数的REITs为GTY、WPC和NNN [7] - WPC因剥离办公物业而失去股息贵族地位，且其部分AFFO被认为不应来自房地产 [7] 估值倍数压缩对比 - 过去5年（5年平均倍数对比当前倍数）压缩最大的两只REITs： - O：17.4倍平均 vs 13.14倍当前 [7] - ADC：18.92倍平均 vs 14.57倍当前 [7] - 压缩最小的REIT为EPRT：16.64倍平均 vs 15.38倍当前 [8]