文章核心观点 - 推荐投资者持有Black Stone Minerals（BSM）和Healthcare Realty（HR）的股票，认为两者分别在通胀环境和衰退环境中有投资价值 [1][2] Black Stone Minerals（BSM） - 2019年初开始关注该公司，疫情期间持续增持并推荐给投资者 [1] - 3月季度EBITDA达1.04亿美元，超市场预期的9300万美元，每股可分配现金流（DCF）为0.46美元，较2023年第四季度的0.59美元有所下降 [3] - 公司削减了22%的分红，主要因天然气价格下跌和部分天然气套期保值到期 [3] - 目前覆盖率为1.22倍，收益率为9%，继续看好该公司单位 [4] - 对油气价格的敏感度目前尚可，在不利情况下仍能覆盖当前分红，预计2024年产量较去年增长6% [5] - 本季度产量同比下降2%，实现价格下降12%，天然气价格反弹或推动股价上涨 [6] - 对其评级上调为买入，长期来看是良好的通胀对冲工具，即使公司不增长，约9%的年回报率也可接受 [7] Healthcare Realty（HR） - 是医疗办公楼房地产投资信托基金，在衰退中表现稳定，股票超卖，交易价格低于私人估值，收益率近8%，历史收益率在3%-5%之间 [2] - 3月季度调整后基金运营现金流（AFFO）每股超预期1美分，达39美分，Q2指引为38 - 39美分，2024年AFFO每股指引重申为1.54美元 [9] - 业务稳定，自2010年削减股息后，季度股息维持在30美分或31美分 [10] - 与KKR成立新合资企业，出售12项不同资产80%的股权，约3亿美元，资本化率6.6%，另有3亿美元待售资产，资本化率预计在6.5 - 6.75% [11] - 管理层计划用多余资金回购股票，当前Q2和2024年指引未考虑资产出售和回购影响，预计有上行空间 [13][14] - 入住率是业绩好转关键，同店入住率Q1提高50个基点，去年净营业收入（NOI）增长2.3%，Q1增长3.0%，公司目标2024年NOI增长4.4 - 5.5% [15][16] - 3月季度新租约租金率提高3.7%，合同租金增长3.0% [17] - 回购计划规模达5亿美元，占流通股8%，预计至少回购3.5亿美元股票，或使AFFO每股从指引的1.56美元提高到1.65美元 [18][19] - 2025年可分配资金（FAD）情况好于预期，派息率0.99倍，较Q4提高5%，股息削减可能性降低，股价范围预计在12 - 20美元 [19] - 股票受利率影响，但有较大安全边际，目前交易的资本化率为7.3% [20] - 尽管利率上升，AFFO表现良好，但过去五年股价表现不佳，房地产价值随通胀上升，医疗资产需求持续，若管理好资产负债表，在通胀环境中是不错投资 [21][22] - 目前持有该股票，若股价低于15美元将增持 [24]