文章核心观点 - 随着国家发展官僚机构会增多，市场上许多公司通过发行债务或股票来增长，如RICs；Realty Income公司利用自身规模和信用评级优势，在高利率环境下仍计划进行房地产收购，有望实现平均4%以上的股息增长，是REIT行业中具有竞争力的公司 [1][2][21] 国家官僚机构情况 - 随着国家发展或治理风格成熟，官僚机构会增多，美国政府部门在初始目的消失后会成为遗留部门干预民众生活 [1] RICs公司发展情况 - RICs包括BDC、REIT、CEF等，若支付90%的应税收入可获特殊税收优惠，但留存收益少，主要通过发行股票和增加债务来增长，易受市场和利率变化影响 [2] Realty Income公司情况 基本情况 - 公司商标为“每月股息公司”，股息率5.7%，已连续支付646个月股息，连续106个季度增加股息 [4] 竞争优势 - 利用大规模和A - 信用评级作为竞争优势，在高利率和REITs估值普遍较低的情况下，计划今年收购20亿美元房地产，不包括93亿美元收购Spirit Realty Capital的交易 [5][6] - 拥有REITs中较强的资产负债表，Q1发行5年期4.750%票据和10年期5.125%票据，虽受美联储加息影响，但再融资成本实际增加不到100个基点 [8][9] - 预计2024年股息后自由现金流达8.25亿美元，可显著支持收购的股权部分，降低股权前期成本 [10][11] 财务数据及分析 - Q1以7.8%的平均现金收益率收购房地产，高于自全球金融危机以来的资本回报率 [7] - 名义第一年加权平均资本成本（WACC）为4.2%，长期股权成本约8.6%，需以7.5%的资本回报率投资以实现4%的目标增长率，Q1投资资本回报率为7.8%，领先于预期增长速度 [12][14][16] 股息增长预期 - 预计股息平均增长4%或更好，但实际股息增长可能不规律，2024年公司无意大幅提高股息，整体股息增长将远低于4%，长期可预期平均4%以上的股息增长 [17][18][19] 综合评价 - 在REIT行业中具有竞争力，管理团队利用品牌和规模优势进行收购，无需发行新债务或股票，收购对现有股东有增值作用，当前股价有折扣且股息率有吸引力 [20][21]