文章核心观点 - 卡姆登房地产信托是一家优质的多户房地产投资信托基金，虽当前估值并非绝对便宜，但具有投资潜力，给予“买入”评级和130美元/股的目标价 [31] 公司概况 - 公司是多户房地产投资信托基金，整体杠杆保守，虽收益率不是最高，但业务安全性高 [1] - 专注高增长市场，目标是实现持续盈利增长，运营多元化、高质量的资产组合 [5] - 积极进行资本和资产循环，维持强大的资产负债表，低杠杆、流动性充足且能把握机会 [6] 运营数据 市场指标 - 2024 - 2026年预计就业增长方面，达拉斯预计增加183,000，休斯顿增加142,000，菲尼克斯增加137,000等；人口增长方面，休斯顿预计增加341,000，达拉斯增加295,000，亚特兰大增加250,000等；2022 - 2023年实际总迁移方面，达拉斯为149,000，菲尼克斯为132,000，亚特兰大128,000等；2024 - 2026年预计总迁移方面，休斯顿预计为204,000，达拉斯为199,000，亚特兰大187,000等 [7] 公司运营 - 运营社区172个，公寓58,634套，平均房龄15年，入住率95%；平均每月每套租金1,994美元，每套入住房屋月均收入2,277美元；开发社区4个，公寓1,166套 [9] - 选择该公司房屋的平均年龄为31岁，平均家庭年收入122,000美元，去年第四季度新入住租户的租金收入比低于20% [10] - 自2011年以来，40个开发和翻新社区涉及超12,000套公寓，总成本近29亿美元，当前市值近40亿美元，创造价值约10亿美元 [12] 近期业绩 - 完成超12亿美元的再融资和交易，2024 - 2025年仅2.9亿美元债务；股息提高3%至每股4.12美元；以低于95美元/股的价格回购超150,000股 [14] - 上季度亚特兰大处置约600套，夏洛特新卡姆登诺达新租赁率达98%，远超原计划；整体入住率接近95% [15] 各地区入住率 |地区|2023年|3Q23|4Q23|1Q24| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |亚特兰大|94.2%|94.1%|92.9%|93.6%| |奥斯汀|94.7%|95.7%|94.4%|93.5%| |夏洛特|95.4%|95.6%|94.7%|93.5%| |达拉斯|95.5%|95.4%|94.3%|94.4%| |丹佛|96.3%|96.6%|96.4%|96.5%| |休斯顿|94.8%|95.2%|94.4%|94.5%| |洛杉矶/橙县|94.9%|94.9%|92.5%|92.0%| |纳什维尔|96.5%|95.3%|93.4%|93.9%| |奥兰多|96.6%|95.5%|94.9%|95.2%| |菲尼克斯|94.0%|94.4%|94.5%|95.3%| |罗利|95.8%|95.6%|95.0%|94.6%| |圣地亚哥/内陆帝国|95.6%|96.1%|95.5%|94.7%| |佛罗里达东南部|96.2%|95.7%|96.0%|96.4%| |坦帕|96.3%|95.9%|95.5%|95.8%| |华盛顿特区地铁区|96.5%|96.6%|96.7%|96.5%| |总计|95.5%|95.5%|94.9%|94.9%|[16] 风险因素 - 公司存在拖欠情况，净同物业坏账率0.8%，高余额拖欠率0.4%，虽在约1.5年内下降超90个基点且预计未来进一步下降，但仍偏高 [17] - 部分情况受州法律债务管理法规影响，公司无法控制 [18] 行业趋势 - 多户住宅基本面向好，住房开工数量少，今年年中完工量略有增加，2025年将大幅下降，预计整体需求上升 [18] - 2025 - 2027年需求有望再次增长，6700万年轻人的潜在需求将是稳定来源，且他们租房可能性更高 [19][20] 估值分析 - 当前公司估值较之前有所上升，市盈率/运营资金（P/FFO）超15倍，收益率3.87%，预计到2026年FFO年增长率低于2.5% [23][24] - 长期平均市盈率/运营资金约20倍，仍有15%以上的年化溢价，定价预测约150美元/股 [25] - 与同行相比，公司因对西海岸的风险敞口相对较低，在质量上优于ESS和AVB；虽面临成本挑战，但将远期估值预期下调至18 - 19倍市盈率/运营资金后，长期年化收益率仍超14% [27][28] 同行对比 |公司名称|代码|价格|年初至今涨幅|股息连续增长年数|股息频率|信用评级|市值（百万美元）|股息收益率|派息率|当前P/FFO|正常P/FFO|差异| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |Veris Residential|VRE|15.72|-8.1%|0|季度|/|1319|1.5%|40%|27.4|16.8|63%| |BRT Apartments|BRT|17.64|-7.2%|6|季度|/|329|5.6%|/|15.2|8.8|72%| |NexPoint Residential|NXRT|36.51|-7.1%|8|季度|/|828|5.1%|70%|11.8|18.1|-35%| |United Dominion Realty|UDR|39.54|-5.4%|14|季度|BBB+|12036|4.3%|80%|15.0|17.8|-16%| |Mid - America Apartment Community|MAA|137.74|1.4%|13|季度|/|16092|4.3%|75%|15.4|19.4|-20%| |AvalonBay Communities|AVB|198.89|5.7%|1|季度|A - |28279|3.4%|/|18.2|20.0|-9%| |Camden Property Trust|CPT|106.50|6.1%|13|季度|A - |11346|3.9%|73%|15.8|20.5|-23%| |Essex Property Trust|ESS|266.29|6.6%|29|季度|BBB+|17098|3.7%|73%|17.5|17.2|2%| |Equity Residential|EQR|67.13|8.0%|/|季度|A - |25440|4.0%|84%|17.4|20.0|-13%| |Independence Realty Trust|IRT|17.11|10.3%|2|季度|/|3851|3.7%|62%|15.0|22.0|-32%| |AIR Communities|AIRC|38.72|11.5%|0|季度|BBB|5612|0.0%|85%|16.3|16.0|2%| |Centerspace|CSR|69.62|21.6%|0|季度|/|1038|4.3%|80%|14.8|15.5|-5%|[32][33][34][35][36]