文章核心观点 - 尽管世界不断变化，但实体房地产仍是必需的，投资房地产投资信托基金（REITs）是较好选择，推荐NNN和EPR两只REITs [3][4] 分组1：行业趋势 - 世界处于不断变化中，但实体房地产仍是必需的，大型在线零售商也购置物业用于仓库和自提点，“线上购买、线下自提”趋势强劲，人们仍会前往实体场所寻求娱乐 [3] 分组2：NNN REIT, Inc.（NNN） - 是较老的上市REIT，采用“NNN”（三重净）投资策略，租户承担大部分物业费用，房东无需管理日常运营和承担费用上涨风险，租户租金较低且有更多自由修改或维修物业 [5] - Q1调整后运营资金（AFFO）为每股0.84美元，有望达到2024年指引高端，公司历史上增长缓慢而稳定，通过相对稳定的收购步伐扩大投资组合 [6] - 拥有长期租约，平均剩余租期为10年，将长期租约与长期债务相匹配，约15亿美元（约35%）的债券24年以上才到期，能提供极其稳定的回报，股息连续34年增长 [7][8][9] - 当前相对于近期历史估值较低，约为运营资金（FFO）每股的12倍，公司战略不变，资产负债表强劲，股东可对股息持续增长充满信心，可在衰退期间持有等待估值回归历史水平 [10][12] 分组3：EPR Properties（EPR） - 是投资体验式物业的REIT，最初专注于电影院，后迅速扩展到滑雪场和教育物业等其他体验式物业，一季度业绩符合管理层指引和年度目标，但收益较去年下降，预计全年也会下降，原因是去年收取了2020年递延的租金 [13] - 排除2023年的超额资金，预计2024年调整后运营资金（FFOAA）中点同比增长3.2%，租户已按约定偿还拖欠租金，递延租金将不再影响未来收益 [15] - 租户已恢复，电影院租金覆盖率与2019年相同，原因是虽然门票销售减少，但食品、饮料和其他附加产品收入增加，公司优先从电影院业务多元化，主要通过购买其他类型物业而非出售电影院实现 [16][17] - 通过资本循环和留存资本为投资提供资金，一季度末现金5950万美元，10亿美元循环信贷额度未动用，年度净收购指引约2亿美元，除非情况改变，否则不太可能大幅增加杠杆 [18] - 2024年有1.36亿美元债务到期，管理层打算用现金或循环信贷额度偿还，以等待利率下降后再发行新债，目前公司对资本成本不满意，不愿按当前价格发行股权或按当前利率发行债务，预计股息将以3%的速度增长，若资本成本改善可能更快增长 [19][21] 分组4：结论 - 投资NNN和EPR不仅拥有与重要零售商和娱乐物业相关的房地产，还能获得未来增长的收入流，投资REITs可获得真正的被动收入 [22]