文章核心观点 - 公司宣布“前进之路”计划以简化业务、提升运营表现和降低杠杆 ，虽租赁业务和全渠道零售或支持长期增长 ，但通胀环境和Express破产影响近期表现 [1][9] 计划目标 - 未来三到四年将资本结构杠杆降至6倍的低至中区间 ，实现约1.80美元/股的清洁运营资金（FFO）/股起点 [2] 计划内容 简化业务运营 - 刷新投资组合排名 ，优先考虑每平方英尺销售额以外的标准 ，通过资产出售和返还提升投资组合质量 [3] 提升运营表现 - 主动更换过时主力店空间 ，优先选择符合未来趋势的主力店 ，通过现金流增长和资本合理配置提供资金 [4] - 恢复东海岸资产净营业收入（NOI）增长至疫情前水平 ，目标增长约6500万美元 ，主要通过现有计划实现 [5] - 补充6800万美元未来增量租金收入 ，通过已执行的租赁管道实现 [5] - 评估和调整内部流程 ，包括离岸业务、客户关系管理（CRM）集成和自动化系统实施 ，提高运营效率和入住率 [6] 降低杠杆 - 通过有机NOI增长降低杠杆约1倍 ，增强和扩大现有自由现金流至每年近3亿美元 [7] - 通过出售资产、获得增值收益和资产返还降低杠杆约1倍 ，主要出售非购物中心资产和独立的三净地块 [8] - 出售负权益资产给有担保贷款人 ，预计降低杠杆约0.4倍 [8] - 资产处置计划预计减少债务近20亿美元 ，产生4.5 - 5亿美元流动性 [9] 公司表现 - 过去三个月公司股价下跌9.3% ，行业下跌7.1% [10] 推荐股票 - 零售房地产投资信托（REIT）行业中 ，Kite Realty Group Trust（KRG）和Acadia Realty Trust（AKR）评级为Zacks Rank 2（买入） [11] - KRG 2024年运营资金（FFO）/股共识估计上调至2.05美元 [11] - AKR当前年度运营资金（FFO）/股共识估计上调至1.28美元 [12]