文章核心观点 - 公司是一家规模较小的工业和物流房地产投资信托(REIT),近年来增长迅速,但主要通过股票稀释来融资,每股业绩表现参差不齐 [1][2][8] - 公司的资产组合位置良好,现金收益率可观,但缺乏历史业绩记录、杠杆水平较高以及资产组合的周期性特点也令人担忧 [2] - 公司在供应受限的市场运营,具有自主管理的优势,资产组合较为多元化,但增长主要追求规模而非每股价值 [5][6] 公司概况 - 公司拥有156处资产,总面积约3400万平方英尺,主要分布在芝加哥-佛罗里达-德克萨斯三角区域 [3] - 资产出租率约97%,80%采用净租赁模式,单一租户和多租户资产各占一半,平均租期约3年 [4] - 公司具有丰富的房地产管理经验,在供应受限的市场有优势,但资本配置更注重规模增长而非每股价值 [5] - 公司前10大租户仅占总收入的15%,主要行业包括物流、批发、零售、汽车、建筑等 [6] - 公司2014年租金收入仅2百万美元,到2023年已增长至2亿美元,增长迅速 [7] 财务表现 - 2023年净资产为14.4亿美元,主要由13亿美元的房地产资产构成,负债水平较高 [9] - 2023年总收入2亿美元,扣除折旧和利息费用后仍亏损,但调整后的经营性现金流(FFO)为1.84美元/股 [10][11] - 公司股价约20美元,市值9亿美元,较账面净资产溢价4.12亿美元,隐含资产总值17.1亿美元,总体估值合理 [11] - 2024年FFO预计将达到1.90美元/股,派息也将提高至0.96美元/股 [11] - 2023年第一季度租赁活动强劲,租金上涨17% [12][13] 投资评论 - 公司资产质量和租赁情况良好,但杠杆水平较高,且资产相对较旧,租期较短,对经济波动较敏感 [14][15] - 资产收益率尽管不及全新优质资产,但仍较为可观,未来或成为并购目标 [15] - 整体而言,公司股价估值合理,但长期业绩表现一般,适合作为价值储备,但不会带来过多激动人心的收益 [16]