文章核心观点 - 公司股价年初至今下跌18%，2024年零降息概率上升或使REIT继续低估值交易；一季度FFO表现良好，全年指引上调；股息稳定且收益率达6.65%；虽面临入住率下降等逆风，但近期租赁量强劲、股息覆盖度高，利率下降或成积极催化剂 [1] 公司概况 - 公司是内部管理的REIT，截至一季度末，稳定投资组合包括121座办公楼，租给410个租户，可出租面积1700万平方英尺，入住率84.2%；还拥有3处稳定住宅物业，1001个单元，入住率93.1% [2] 财务表现 - 2024财年第一季度每股运营资金（FFO）为1.11美元，超市场共识，环比增加2美分；全年FFO指引上调至每股4.15 - 4.30美元 [1] - 上一次季度现金股息为每股0.54美元，与上一季度持平，年化每股2.16美元，股息收益率6.65% [1] - 按2024年FFO区间中点计算，公司市盈率为7.68倍，远低于2021年第一季度的约17倍 [2] - 第一季度末净债务与调整后EBITDA之比为6.3倍，高于一年前的6.0倍 [8] 租赁与入住率 - 第一季度租赁表现强劲，签约面积40万平方英尺，为2017年以来最高；GAAP租金上涨8.6%，现金租金下降2.9% [4] - 入住率84.2%，较上一季度下降80个基点，延续自疫情以来的负面趋势；一季度末投资组合出租率为85.7%，若二、三季度保持租赁势头，入住率有望稳定 [4] - 2024年有689,646平方英尺租约到期，2025年有713,532平方英尺租约到期，分别占年化基本租金的4.3%和4.1%；公司预计2024年底入住率在82.5% - 84% [5] 开发、流动性与杠杆 - 公司目前用2024年FFO指引中点的195%覆盖股息，股息安全可持续；总回报将来自股息收益和FFO倍数部分恢复带来的潜在资本增值 [6] - 2024年开发支出指引为2 - 3亿美元；在建物业将于2025年底前投入使用，将增加97.5万平方英尺可出租面积 [6] - 第一季度末现金及短期投资为9亿美元，无担保循环信贷额度下还有11亿美元可用；2024年和2025年分别有4.08亿美元左右债务到期，债务到期日程分布较均匀 [7] - 公司仍符合债务契约要求，但净债务与调整后EBITDA之比恶化 [8]