文章核心观点 文章围绕美国零售行业及相关房地产投资信托（REITs）展开，指出低端消费者消费习惯改变，商场行业因过度建设、电商冲击等持续衰落，同时分析了Simon Property Group、Macerich、Tanger三家REITs公司的情况并给出评级 [3][6][23] 零售行业现状 - 低端消费者开始缩减消费，Target、McDonald's等受影响，杂货店表现良好，其所在购物中心受益 [3][4][5] - 美国商场建设过多，Sears、JCPenney、Macy's等大型零售商经营困难，电商崛起和2020年停业加剧了实体零售衰落 [6][8][9] Simon Property Group（SPG） - 是最大的上市商场REITs，市值476亿美元，业务包括开发、拥有和管理零售及混合用途物业 [13] - 2023年底在美国37个州拥有或参股195处物业，还有国际业务，投资零售运营和电商业务 [14][15][16] - 2024年第一季度总营收14.4亿美元，出售投资获税后净收益3.039亿美元，FFO为13.34亿美元 [19][20] - 一季度投资组合NOI增长3.9%， occupancy达95.5%，租金每平方英尺增长3.0%，宣布二季度股息每股2美元 [20][21] - 提高2024年FFO指引，资产负债表稳健，信用评级A-，债务指标良好 [21][22] - 过去十年FFO平均增长2.88%，当前股价FFO收益率8.64%，股息收益率5.47%，评级为买入 [23] Macerich（MAC） - 市值约32.1亿美元，拥有4700万平方英尺物业组合，包括43个区域商场等 [24] - 新CEO Jackson Hsieh上任，公司过去执行不佳，2017 - 2023年AFFO从每股3.21美元降至1.28美元 [26][27] - 公司专注清理资产负债表和优化投资决策，对物业进行分类以改善资本配置 [28][29] - 目前杠杆率8.76倍，目标降至6倍左右，通过增加租户多样性、资产处置和发行股权实现 [30][31] - 2014年以来AFFO平均增长率 - 6.18%，股息多次削减，分析师预计2024 - 2026年AFFO增长 [32][33] - 目前股息收益率4.56%，AFFO派息率53.33%，P/AFFO为11.46倍，评级为投机性买入 [34][35] Tanger（SKT） - 是美加露天奥特莱斯中心领先运营商，市值约29.8亿美元，拥有38个奥特莱斯中心等 [36] - 物业集中在东海岸和阳光地带，有加拿大业务，租户多样，约一年前拓展至露天中心平台 [37][38] - 周边土地是增长驱动力，资产负债表稳健，一季度核心FFO每股0.52美元，同店NOI增长5.2% [39][40][41] - 4月股息提高5.8%至每股1.10美元，提高核心FFO每股预期，预计2024 - 2025年增长 [41][42] - 自新冠疫情以来表现出色，股价回报率超370%，当前股息收益率4.0%，预计持续增长 [43] 数据对比 | 公司名称 | 股价 | 年初至今涨幅 | 信用评级 | 市值（百万美元） | 股息收益率 | 派息率 | 当前P/FFO | 正常P/FFO | 差异 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | Macerich | 14.96 | -3.8% | | 3228 | 4.5% | 50% | 8.6 | 6.6 | 30% | | Tanger Factory Outlet Centers | 27.37 | -3.6% | BBB - | 2932 | 4.1% | 63% | 13.0 | 7.7 | 69% | | Simon Property Group | 147.88 | -1.0% | A - | 46149 | 5.5% | 73% | 11.7 | 10.3 | 14% | [45][46]