文章核心观点 - 房地产投资信托基金（REITs）公司 Realty Income 和 Prologis 过去一年股价落后于标普 500 指数，但投资者可低价买入高股息股票，未来有望获得更高总回报 [1][11] 分组1：市场表现 - 过去一年标普 500 指数回报率超 25%，多数股票上涨，但 Realty Income 和 Prologis 股价下跌超 10% [1] 分组2：Realty Income 情况 - 该公司是多元化 REIT，涉足零售、工业和博彩地产，近期宣布第 647 次连续月度股息，较上月提高 2.1%，实现第 107 次连续季度股息增长，自 1994 年上市以来股息复合年增长率达 4.3% [2] - 因利率上升致股价下滑、股息支付增加，当前远期股息收益率接近 6%，远高于标普 500 指数 1.3% 的股息收益率 [3] - 公司可通过内部来源实现 2% 的年度调整后运营资金（FFO）增长，每进行 10 亿美元外部融资收购可增加 0.5% 的调整后每股 FFO 增长率，目标是每年实现 4% - 5% 的调整后每股 FFO 增长，考虑到过去两年每年收购超 90 亿美元，目标易实现 [4] - 6% 的股息收益率和 4% - 5% 的年收益增长，在估值倍数不变情况下每年运营总回报约 10%，利率下降时还有额外上涨潜力，有望长期跑赢市场 [5] 分组3：Prologis 情况 - 过去五年股息复合年增长率达 13%，超标普 500 指数成分股和其他 REITs 的 5%，因股息增加、股价下跌，股息收益率升至超 3.5% [6] - 预计未来几年继续快速增长，但 2024 年增长会遇小挫折，核心每股 FFO 增长预期中点近 8%，低于年初超 9% 的预测 [7] - 面临短期逆风，利率环境波动且持续高企、地缘政治担忧影响未来一两个季度的入住率和租金增长，但长期乐观，预计到 2026 年核心 FFO 增长 9% - 11%，能继续实现高于平均水平的股息增长 [8] - 股息收益率加上增长率，未来几年轻松实现两位数总回报，利率下降时估值倍数上升还有上涨潜力，未来表现可能强劲 [9]