文章核心观点 - 中美洲公寓社区公司是优质公寓REIT，虽短期受市场供应过剩影响业绩或不佳，但长期随着供应下降、需求增长，租金有望大幅增长，当前股价有上涨潜力，建议买入 [1][3][23] 公司概况 - 中美洲公寓社区公司是优质公寓REIT，主要在阳光地带拥有A级公寓，无加州业务，资产负债表评级为A- [1] - 公司有13年股息增长历史，5年股息复合年增长率为8.8%，股息收益率为4.5% [1] 短期至中期前景（2024 - 2025年） - 阳光地带今明两年新A级公寓供应高，2024年预计新增供应达现有存量的5.5%，而沿海市场仅为2.1% [5] - 公司运营的部分市场新库存增长高，奥斯汀、凤凰城和夏洛特未来两年存量将增长近15% [6] - 高供应已影响租金和空置率，全国公寓空置率升至6.7%，亚特兰大平均空置率达12年高位超8%，奥斯汀新建物业空置率接近10% [7] - 租金已开始下降，奥斯汀租金同比下降5.7%，其他市场约下降2 - 3% [8] - 管理层预计2024年NOI负增长1.3%，与上季度指引一致 [9] - 2024年公司多项财务指标有相应预期范围，如稀释后每股收益4.66 - 5.02美元等 [10] 长期展望（2025年及以后） - 2025年后供应将大幅下降，因建筑许可已从2021年峰值显著下降，开发新住宅空间不划算 [11][12] - 以卡姆登房地产信托项目为例，成本高，需租金上涨20 - 25%项目才值得做 [13] - 预计到2025年Q4季度交付量仅为存量的0.2%，年化仅1%，远低于今年的5%以上 [14] - 需求有望得到支撑，一是工资增长高于租金增长，二是购房成本上升使更多人选择租房 [15][16] - 预计2025年后阳光地带租金将实现5%以上的大幅增长 [18] 风险 - 2026年前供应可见且固定，风险主要在需求端，如人口从阳光地带转移或住房危机使购房更有吸引力，但目前这些风险较遥远 [19] 投资建议 - 市场共识预计2024年FFO下降4.6%，2025和2026年分别增长1.1%和5.2%，可能偏保守 [20] - 当前隐含资本化率为6.7%，有下降潜力，预计未来三年股价上涨27%，即每年9% [21] - 加上近4.5%的股息，保守估计每年可获得13 - 15%的收益，建议以每股133美元买入 [23]