文章核心观点 - Armada Hoffler Properties是股票REIT领域最佳投资机会之一，当前低倍数和高股息率有望在美联储降息后改善，预计2024年末至2025年初实现估值重估 [2][14][17] 公司估值与股息 - 公司当前NFFO倍数为9.14倍，2022年曾达14倍，Seeking Alpha给予B+评级 [2] - 普通股年初至今下跌8%，股息收益率接近历史高位，最近季度现金股息每股0.205美元，环比增长5.1%，年化每股0.82美元，股息收益率7.2% [2] 业务结构与收入 - 公司是多元化房地产股权REIT，投资组合涵盖零售、办公和多户住宅物业，2024财年第一季度零售租金收入占比41.4%，办公占35.3%，多户住宅占21.2% [4] - 第一季度租金收入同比增长0.1%，NFFO每股0.33美元，同比增长3美分 [4] - 第一季度总收入1.9348亿美元，同比增长34.2%，远超市场共识 [6] 入住率与NFFO增长 - 第一季度加权平均投资组合入住率为94.7%，较上一季度的96.1%有所下降，零售、办公和多户住宅入住率均有下滑 [6] - 第一季度商业租赁续约利差按GAAP计算增长11.5%，按现金计算增长3.7%，总物业净营业收入4135万美元，同比增长9.26% [7] - 公司预计2024年全年净营业收入在1.666亿至1.71亿美元之间 [7] 信用状况与流动性 - 第一季度末总债务为14亿美元，约90%为固定利率或通过利率互换进行对冲，净债务与调整后EBITDAre之比从7.5倍降至7.4倍，总债务与企业价值之比约为54% [13] 行业环境与展望 - REITs自美联储将联邦基金利率上调至5.25% - 5.50%的22年高位以来表现不佳，市场对REITs情绪不佳 [14] - 市场预计2024年11月或12月联邦公开市场委员会会议可能进行一次降息 [14] - 公司办公入住率远高于全国4月底18.8%的办公空置率，REITs对联邦基金利率敏感，具有正久期风险 [15] - 公司多元化投资组合、安全股息和高入住率使其应获得更高的NFFO倍数，预计在美联储降息后实现估值重估 [17]