文章核心观点 - 行业“临界点”即将到来，REIT投资者将迎来资本增值机会，随着通胀率下降和利率正常化，相关REIT公司有望实现增长和价值提升 [1] 行业研究 利率与通胀情况 - 美联储主席鲍威尔暗示短期内不太可能降息，7月31日降息可能性极小，除非通胀在7月会议前3个月持续下降 [2] - 分析师和投资者等待经济放缓超一年，去年衰退警告不实，4月就业报告符合预期，过去三个月就业平均增加24.2万，表现强劲 [2] - CPI涨幅从9.0%放缓至3.5%但未下降，核心CPI过去一年增长3.8%，住房成分上涨5.6%，占CPI指数三分之一，且变化滞后房价约一年 [3][4][5] 住房通胀趋势 - 预计年底住房通胀从当前5.6%降至2.5%，推动核心CPI恢复下降趋势，4月通胀数据及领先指标显示住房通胀有望恢复放缓 [6] - 住房在消费者通胀指标中权重较大，CPI中占34%，个人消费支出价格指数中占15%，CPI跟踪所有租户平均租金，市场租金变化领先官方住房通胀指标2 - 4个季度 [6][8] 行业趋势判断 - 行业“临界点”临近，REIT投资者将迎来资本增值机会，随着通胀下降和利率正常化，REIT公司有望实现增长和价值提升 [1] 公司分析 美国中部公寓社区（MAA） - 作为美国大型公寓房东，拥有近10.3万套公寓，主要市场为亚特兰大、达拉斯等快速发展城市，受益于人口迁移和租金增长 [8][9] - 股价从疫情期间的220美元降至133美元，当前P/AFFO比率为16.4倍，低于20年平均水平，主要受供应增长和高利率、通胀影响 [12][13] - 公司对供应增长有一定抵御能力，月租金比新供应低约300美元，且有较强的子市场多元化，一季度租赁定价改善，租户稳定性强，净拖欠率低于0.4% [13] - 公司信用评级为A，净杠杆率低于4倍，过去20年平均年回报率11.8%，股息收益率4.4%，AFFO派息率72%，30年复合年增长率5.4% [14][15] - 预计2024年AFFO每股下降4%，2025 - 2026年加速增长至6%，若恢复到18.5倍P/AFFO比率，年总回报率将超10%，夏洛特和凤凰城项目预计2026年年中交付首批单元 [16][17] Realty Income（O） - 受高利率影响估值不合理，但净租赁零售业务表现良好，预计今年AFFO每股增长4%，保持自2010年以来的增长势头 [18] - 交易的P/AFFO比率为12.8倍，远低于正常的17.5倍，租户基础强大，包括杂货店、便利店等抗周期公司，一季度入住率98.6% [19][20] - 一季度投资5.98亿美元，加权平均现金收益率7.8%，年化自由现金流约8.25亿美元，投资能力强，第一年投资利差超340个基点 [21] - 资产负债表评级为A，连续30年提高股息，复合年增长率4.3%，股息收益率6%，按月支付，若通胀下降、利率正常化，股价有望上涨48%至77美元 [22] Extra Space Storage（EXR） - 作为美国最大的自助存储运营商，受高利率对消费者情绪和住房市场的压力，股价较历史高点下跌近40%，但自2007年1月以来年均回报率14.4%，股息收益率4.5%，AFFO派息率85% [23][24] - 一季度入住率93.2%，同比提高50个基点，实施的收入策略使平均入住率较1月季节性低点提高约8%，自2011年以来每股核心FFO表现远超同行 [25][26] - 成功进行战略并购，收购Life Storage后，其同店收入增长1.7%，入住率提高至92%，信用评级升至BBB+ [26] - 分析师预计今年AFFO每股持平，随后可能实现低个位数增长，若通胀下降，公司复苏将强于预期 [27]