文章核心观点 - 公司业务和信用指标大多稳健，但与行业领先的房地产投资信托基金（REITs）相比，市盈率相对较高且存在风险 公司有连贯的投资策略和明确的增长路径，值得持有并收取股息 认为市场上有风险回报比更好的投资机会，对公司持中性看法 [2][24] 公司概况 - NTST是专注于零售/服务型物业的三重净租赁REIT，受投资者青睐，因其物业可靠、有成功案例且不受一些长期趋势威胁 [3] - 截至2024年3月，公司在45个州拥有或投资628处物业，租给88个租户（不包括16处未开始收租的开发中物业） 目标物业包括美元商店、杂货店等 [5] 业务指标对比 参考组 - 参考组包括ADC、EPRT、NNN等专注零售/服务型物业的三重净租赁REIT，排除了最受欢迎的Realty Income [7][8] 占用率 - 参考组中，ADC、EPRT、NNN的占用率分别为99.6%、99.9%、99.4%，NTST为100%，能维持高于平均水平的占用率 [9] 加权平均租赁期限（WALT） - NTST的WALT为9.2年，参考组中ADC、EPRT、NNN分别为8.2年、14.1年、10.0年 NTST在WALT方面表现良好 [10] 销售、一般及行政费用（SG&A）与收入比 - 2024年第一季度，NTST的SG&A与总收入比为15.1%，参考组中ADC、EPRT、NNN分别为6.4%、9.1%、5.8% NTST有改善空间 [11] 租户集中度 - NTST租户集中度较高，最大租户Dollar General占年化基础租金（ABR）的11.7%，前5大租户占35.2% 参考组中该比例较低 虽71.1%的ABR来自投资级租户，但Dollar Tree计划关闭部分门店，不过对NTST影响有限 [12][13] 财务状况 调整后资金流（AFFO）每股收益 - 2021 - 2023年，NTST的AFFO每股收益复合年增长率（CAGR）为20.9%，参考组中ADC、EPRT、NNN分别为7.3%、14.1%、9.1% 2024年AFFO每股收益同比增长指引中值，NTST为3.7% [14][15] 信用指标 - NTST固定利率债务占总债务的89%，固定费用覆盖率为4.7倍，加权平均债务到期年限为3.9年 融资结构安全，无债务到期至2027年，循环信贷额度高 [16] 投资活动 - 2022年第二季度 - 2024年第一季度，NTST投资9.779亿美元，获得6.6% - 7.7%的有吸引力的资本化率 公司将继续专注核心物业领域，保持类似的资本部署速度和投资利差 [18][19] 估值展望 - 采用市盈率（P/FFO）倍数估值法，NTST的P/FFO为14.4倍，参考组中ADC、EPRT为14.9倍，NNN为12.6倍 公司有优势也有劣势，认为市场上有更有吸引力的投资机会，预计NTST的P/FFO倍数将维持在14 - 14.5倍 [22] 风险因素 - 主要风险包括租户集中度高、高利率环境风险 若公司偏离核心业务领域，看法将转为看跌 其他重大不利变化可能导致价格波动加剧 [23]