房地产周期机制 - 房地产具有内在的周期性，其反馈机制通过供需关系调节市场表现 当某种物业类型表现不佳时，开发活动减少，供应相对需求下降，从而改善基本面并恢复盈利能力 [2] - 当市场过热时，盈利能力的提升会刺激开发活动，导致供应过剩，进而冷却市场基本面 [3] - 这些反馈机制通过开发或减少开发来维持市场平衡，使房地产表现通常保持在一定的盈利区间内 [4] 公寓市场的反馈机制 - 疫情后，由于家庭形成、住房拥有成本高企和就业市场强劲，公寓需求激增，需求曲线向右移动 [4] - 在价格不变的情况下，公寓需求增加，供应曲线基本不变，但需求曲线的移动导致均衡价格上升，刺激更多开发活动 [5] - 开发商积极进入市场，部分子市场的开发量达到现有供应的10%，这种新开发是维持市场平衡的反馈机制 [5] - 疫情后需求激增使租金从1200美元以下上涨至1400美元以上，随后2023年开始的供应增加缓和了租金增长，公寓市场恢复均衡，进入相对正常的盈利增长环境 [6] 购物中心的现状与前景 - 购物中心在过去15年几乎没有新开发，需求最终赶上并超过了现有供应 目前购物中心租金增长率达到20%-40%，通常这种租金增长会触发开发反馈机制，但当前市场情况不同 [7] - 由于高利率环境，开发购物中心所需的资本化率至少为8%，而当前租金水平低且建筑成本高，开发活动几乎不可行 [9] - 即使租金增长20%-40%，新开发的净营业收入（NOI）收益率仍无法达到要求的回报率，因此租金需要进一步上涨才能触发反馈机制 [10] - 建造同等质量和位置的购物中心的平均成本为每平方英尺300至500美元，NOI利润率约为70%，要达到8%的开发收益率，租金需要达到每平方英尺34至57美元 [11][12] - 目前购物中心REIT的平均租金为每平方英尺19.42美元，远低于开发所需的租金水平，因此开发反馈机制尚未启动 [14] - 需求曲线向右移动，均衡租金上升，但供应不太可能增加，除非租金进一步上涨 假设需求保持稳定，购物中心租金可能还有大幅增长空间 [15] 购物中心的历史背景 - 购物中心自金融危机以来一直处于困境 2005-2007年过度开发，金融危机后需求远低于现有供应水平 [16] - 经济复苏后需求回升，但电子商务的兴起进一步削弱了实体店的需求，导致购物中心供过于求 [17] - 由于供过于求，租金未能跟上建筑成本的通胀，租金水平保持在每平方英尺150至200美元 [18] - 2022年以来需求回升，购物中心REIT的入住率达到94.8%，接近满租状态，租户开始竞争空间，租金快速上涨 [18][19] 购物中心的未来展望 - 住宅市场价格远高于建筑成本，开发商通过大量开发活动使价格趋于正常化 而购物中心由于开发不可行，租金可能再上涨50%以上才能触发反馈机制 [20] - 现有购物中心将受益于租金上涨，因为开发活动不可行，现有资产将独占利润 [21] - 现有空间的再开发非常有利可图，许多REIT报告的再开发内部收益率（IRR）达到20%以上 [22] - 私募股权希望通过收购现有资产进入该行业，J P Morgan REIT以4800万美元（约每平方英尺480美元）收购了皇后区的一个购物中心 [23] - 未来几个月和几年内，租金将继续大幅上涨，许多被低估的REIT将被收购 购物中心REIT行业的平均企业价值为每平方英尺233美元，而资产价值接近350美元 [24]