文章核心观点 - Realty Income公司是少数能同时提供股息增长、股息收入和长期资本增值的股票，适合收入型和成长型投资者 [1][2] 公司概况 - Realty Income是一家房地产投资信托基金（REIT），持有租赁房地产并将大部分租金利润分配给股东 [3] - 公司专注于零售和面向消费者的业务，前三大租户是Dollar General、Walgreens和Dollar Tree，前20大客户还包括Walmart和7 - Eleven，在美欧拥有超15000个场地 [4][5] 行业现状与公司优势 - 零售行业受网购冲击处于防御状态，但该公司大部分租户有动力和能力长期经营，目前物业出租率达98.6%，2020年疫情期间平均出租率仅降至97.9% [5][6][7] 公司表现与前景 - 公司股价较2022年高点下跌30%，接近10月多年低点45美元，主要因2022年起利率升至多年高位，但利率趋于平稳且未来可能降息，有望恢复疫情前近10%的年均涨幅 [8][9][10] - 公司5月将月股息从每股0.257美元提高至0.2625美元，自1994年上市以来股息已上调125次，连续107个季度提高股息，预计股息收益率达6% [11][12] 投资建议 - Realty Income适合收入型和成长型投资者，虽不会带来巨额收益或股息大幅增长，但能持续提供跑赢市场的潜力 [13][14]