文章核心观点 - 三重净租赁房地产投资信托基金（REITs）存在显著的定价错误，随着租户格局变化，倍数将反转，拥有优质租户的低价三重净REITs将带来显著资本收益 [2] 租户格局变化 - 2023年零售业净开店5645家，关店4913家，2024年预计净开店1500家，净开店对三重净租赁入住率有利，但对受关店影响较小的企业更有利 [3] - 过去药店是优质租户，如今成为关店核心 [3] 受影响的REITs - 从CVS获得超1%收入的REITs和从WBA获得超1%收入的REITs中，NETSTREIT和Realty Income均上榜，其对药店的总敞口分别为13.6%和4.7% [5] - Alpine Income Property Trust无重大CVS敞口，但12%收入来自Walgreens，Agree Realty目前药店收入敞口为3.2% [5] 药店敞口的财务影响 - Walgreens和CVS是盈利的大盘股公司，目前支付租金，但到期续租可能性降低 [6] - 其店铺位置好，但布局对租户吸引力下降，重新出租需大量资本支出和一定时间的收入中断 [6] 定价错误 - 尽管面临药店逆风，4家有药店敞口的三重净REITs在去杠杆基础上仍较同行溢价交易 [7] - 平均三重净REITs 2024年预计调整后资金流（AFFO）倍数为12.62倍，有药店敞口的REITs中，ADC为14.68倍，NTST为14.32倍，O为13.01倍，PINE经杠杆调整后略高于行业 [8][9] - 租户更替较少的REITs如W. P. Carey和Broadstone Net Lease交易价格有折扣，前者AFFO倍数为12.5倍，后者为10.8倍 [9][11] 行业估值 - 过去两年，三重净REITs从少数稳定高收益来源之一变为需与国债竞争，平均AFFO倍数从超17倍降至12.6倍，平均股息收益率升至约6% [12] - 行业当前估值便宜、股息收益率高，若利率维持高位，可获稳定股息收入；若利率下降，有显著资本收益潜力 [12]