文章核心观点 - 公司是优质REITs，当前估值有吸引力，虽受利率影响表现不佳但有巨大上行潜力，分析师维持强烈买入评级并计划继续积累股票 [1][4] 公司概况 - 公司有1552个不同客户分布于89个行业，90%的租金对经济衰退有韧性且抗电商竞争，企业总价值730亿美元，年化基础租金约48亿美元 [5] - 公司业务不仅行业多元化，地域也多元化，虽大部分业务在美国，但也在英国扩张，英国占年化合同租金的11.1%，其次是得克萨斯州占10.5%，佛罗里达州占5.2% [6] 财务情况 Q1财报 - 公司Q1财报表现强劲，正常化每股FFO为1.05美元，超预期0.01美元，季度收入12.6亿美元，同比增长33.4%，运营资金总计7.857亿美元，高于上年同期的6.843亿美元 [7] 2024年指引调整 - 公司对2024年指引进行微调，将每股净收入范围提高到1.23 - 1.35美元，其他指标大多保持不变，如同店租金增长率仍为1%， occupancy率保持在98% [8] 投资情况 - 公司在本季度部署5.98亿美元投资，加权平均收益率为7.8%，其中约3.228亿美元用于英国投资以拓展欧洲市场，还向美国数据中心合资企业投资超3800万美元 [10] 现金流与债务情况 - 持续投资使2024年估计的AFFO指引达到每股4.13 - 4.21美元，同比增长4.3% [11] - 公司债务到期日程可控，信用评级良好，大量债务要到2026年才到期，目前有6.8亿美元现金及等价物和32.2亿美元可动用循环信贷额度 [13] - 公司杠杆率低且覆盖率高，约94%的债务基于固定利率，目前净债务与年化备考EBITDA之比为5.5倍，固定费用覆盖率为4.5倍 [14] 股息情况 - 公司每月分红，最近将股息提高2.1%，有稳定的股息增长历史，最新宣布的月股息为每股0.2625美元，当前股息收益率近6% [16] - 本季度每股FFO为1.05美元，季度股息分配为每股0.7875美元，FFO对股息的覆盖率为133%，消除了股息削减的可能性 [17] - 过去十年股息复合年增长率为3.81%，假设2015年初始投资1万美元并每月定投250美元且股息再投资，2015年股息收入为554美元，2023年增长到2721美元，近5倍增长 [18][19] - 公司股息收入为普通股息，税率不如合格股息优惠，建议在IRA等税收优惠账户投资 [20] 估值与风险 估值情况 - 公司目前市AFFO率为12.71倍，低于行业中位数14.64倍，华尔街平均目标价为每股59.90美元，较当前水平有近13%的上行潜力 [21] - 通过股息折现计算，假设增长率为3.5%，折现率为8%，估计公平股价为每股70美元，较当前水平有约32%的上行潜力 [26][27] 风险情况 - 公司仅36%的基础租金来自投资级客户，超64%的客户评级低于投资级，若高利率持续6个月以上，可能增加租金拖欠并影响总租金收入 [24] - 若高利率长期维持，可能导致部分高负债租户难以支付租金，从而降低 occupancy率 [30]